21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

自去年2月深圳施行二手房參考價以來，全國多地陸續(xù)推行，不過，近期多個城市對二手房參考價或指導(dǎo)價進行調(diào)整。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，有13個城市已取消或優(yōu)化二手房參考價政策，其中包括西安、成都、寧波等城市。公開資料顯示，目前仍在嚴格執(zhí)行二手房參考價政策的僅剩上海、深圳兩座城市。

建立二手房參考價體系的初衷是，通過作用于銀行、中介等相關(guān)機構(gòu)，將之作為貸款評估價的依據(jù)從而抑制炒作氛圍，引導(dǎo)買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

如今隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向平淡，二手房成交已經(jīng)不再火熱，市場普遍預(yù)期二手房參考價機制有望調(diào)整。

在當前房地產(chǎn)市場普遍低迷、新房交付存在一定不確定性的氛圍之下，如何提振購房者信心、激活二手房流動性從而傳導(dǎo)至新房市場，成為各地新的課題。

漸行漸遠

西安是近期率先暫停二手房參考價發(fā)布的城市。

2022年7月4日，西安市住建局公開表示，目前暫停發(fā)布參考價，后續(xù)會根據(jù)市場情況不斷優(yōu)化。中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

在西安之前，已經(jīng)有多地調(diào)整二手房參考價機制。

以成都為例，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方了解，今年年初開始，成都的銀行在對二手房貸款時已按照評估價而非參考價進行放貸，不過公積金貸款仍受指導(dǎo)價影響。

還有一個明顯的變化是，從今年5月10日開始，在成都的房地產(chǎn)交易平臺上，掛牌房源不僅能看到該小區(qū)的指導(dǎo)價，還能顯示出每套房源房東的真實掛牌價以及小區(qū)的掛牌均價；而在成都剛出臺二手房指導(dǎo)價時，掛牌房源價格僅顯示政府指導(dǎo)價。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或優(yōu)化二手房參考價這項政策。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

實際上，上述在列的城市在二手房參考價的執(zhí)行上，就松緊有別。

以廣州為例，雖然在去年9月二手房參考價發(fā)布之初，官方要求以二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應(yīng)將交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開展過程中作為重要參考，但銀行是否以二手房參考價作為標準一直未有明文要求。

因此，從去年11月開始，廣州部分銀行就已經(jīng)開始以二手房的真實成交價作為發(fā)放貸款的依據(jù)。

除此以外，溫州、合肥等城市在發(fā)布建立二手房參考價機制后，也并未出臺過相關(guān)的實施細則，二手房參考價機制存在感已經(jīng)趨弱。

復(fù)蘇待望

二手房參考價機制逐漸調(diào)整的核心原因是，二手房成交已經(jīng)逐漸回歸理性。此外，在新房受到不確定性的影響下，二手房成為了不少購房者的首選，在合理的購房需求被支持的基調(diào)下，二手房的流動性也亟待被激活。

以深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開始，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，直至2022年6月，占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間，可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經(jīng)成為當前深圳二手樓市的大趨勢。

此外，深圳二手房成交套數(shù)也一直處于低位，根據(jù)深圳官方平臺數(shù)據(jù)，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面積19.89萬平方米，成交套數(shù)為2039套，同比下降0.16%，環(huán)比6月2241套下跌9%，延續(xù)6月環(huán)比成交下滑態(tài)勢。

廣州今年7月的市場表現(xiàn)也顯示，二手房成交在短暫沖高之后，又有回落趨勢。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年7月（1-26日），廣州二手中介網(wǎng)簽量為1352宗，環(huán)比6月同期微跌22.6%，未能憑借上半年勢頭乘勢而上。

一位廣州房企人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“今年一直在等。本來以為4月開始會好一些，但不是很明顯，其實市場也就6月起來了一下，但是7月表現(xiàn)又比較一般了?！?/p>

這其中的例外是成都。

2022年7月，成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

成都能夠創(chuàng)下記錄的原因是政策面的提振以及二手房價格優(yōu)勢所共同推動的結(jié)果。

易居研究院分析認為，成都能夠創(chuàng)下新高源于5月成都新政“二連發(fā)”給市場釋放了積極信號；另外新房紅盤減少后，近期成都同地段二手房價格比新房更具優(yōu)勢，使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場。

需要提醒的是，與二手房成交量上行并行的是，成都二手房掛牌量也同步創(chuàng)下了新高。根據(jù)貝殼App顯示數(shù)據(jù)，成都二手房掛牌量約18萬套，居于全國前列，因而市場熱度能否保持，值得觀察。

一位熟悉成都當?shù)厥袌龅娜耸扛嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，“今年6月是很熱的，7月成交也還不錯，但總體上這種趨勢也還不太明朗。今年前面幾個月，也就一個月收成比較好，就是6月。”

此種背景下，借助二手房的良好勢頭提振購房者信心，被市場寄予希望。市場也普遍認為二手房能夠早于新房先一步復(fù)蘇?？硕鹪诮诘囊环菅袌笾芯椭赋觯磥硪欢螘r間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強勁的復(fù)蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。

克而瑞分析其原因在于，二手房所見即所得，不存在交付風險；此外，一二手房倒掛價差逐漸縮小，“打新”吸引力在下降。

克而瑞指出，指導(dǎo)價調(diào)整信號效應(yīng)持續(xù)釋放，是二手房市場持續(xù)復(fù)蘇的助推劑。同時，基于一二手房聯(lián)動效應(yīng)，二手房流動性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。