李宇嘉專(zhuān)欄丨廣州密集供地的信號(hào)意義

2024年08月23日 05:00   21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

近日,廣州市公布了2024年第三批共計(jì)50宗商品住宅用地出讓清單,擬于今年8月15日至11月14日陸續(xù)發(fā)布出讓公告。這也是廣州近年來(lái)最大規(guī)模的集中供地,超過(guò)了商品房市場(chǎng)景氣度較高的2021年首輪集中供地的48宗。此次供地,中心和外圍占比基本持平,各區(qū)都把壓箱底的“靚地”拿出來(lái)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),2024年上半年廣州涉宅用地供應(yīng)為11宗,總建面100.2萬(wàn)平方米,成交地塊僅4宗,總建面30.26萬(wàn)平方米,同比減少87%。

數(shù)據(jù)顯示,今年1~6月份全國(guó)300城住宅用地成交面積同比下降38.1%,其中一二線(xiàn)城市分別下降44%和42%;上半年300城土地出讓金同比下降44.3%,其中一二線(xiàn)城市分別下降37.0%和47.2%。

近期,中央政治局會(huì)議明確,今年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)要全力完成。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大省的省會(huì),也是華南中心城市,在“穩(wěn)增長(zhǎng)”方面要發(fā)揮基本盤(pán)的作用。今年年中加快供地,并在“拿地即進(jìn)場(chǎng)”的開(kāi)工政策扶持下,下半年有望形成實(shí)物工作量,通過(guò)土地成交價(jià)款和建安投資穩(wěn)定房地產(chǎn)投資;另一方面,土地出讓金為政府推動(dòng)基建、舊改等公共工程提供資金來(lái)源。

同時(shí),5月份以來(lái),國(guó)家及廣州市密集出臺(tái)了一攬子紓困政策,包括按揭貸款首付比例下降,利率不設(shè)下限,啟動(dòng)收購(gòu)已建成在售商品房做保障性住房。5月28日,廣州啟動(dòng)新一輪政策調(diào)整,進(jìn)一步降低門(mén)檻,包括非戶(hù)籍居民在廣州購(gòu)房的社保繳納最低年限從2年降至6個(gè)月,非限購(gòu)區(qū)擁有住房但貸款已結(jié)清的,申請(qǐng)貸款再次買(mǎi)房,可以與銀行協(xié)商首付比例和利率。

在密集的政策支持下,特別是限購(gòu)松綁、按揭利率快速下行(近期廣州部分銀行首套房貸款利率進(jìn)入“2時(shí)代”),疊加部分區(qū)位房?jī)r(jià)下跌明顯,外來(lái)人口扎根廣州的訴求強(qiáng)烈,驅(qū)動(dòng)二手房交易繼續(xù)在高位運(yùn)行,推動(dòng)“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型需求。新房在售消化周期在4月份達(dá)到25.8個(gè)月的高位后,連續(xù)三個(gè)月下降,5~7月份分別為25.6個(gè)月、25個(gè)月和24個(gè)月。

值得注意的是,在改善型需求和網(wǎng)紅盤(pán)的帶動(dòng)下,中心六區(qū)新房銷(xiāo)售企穩(wěn)回升。上半年,全市11個(gè)區(qū)新房交易增長(zhǎng)的有3個(gè),均為中心區(qū),分別為越秀(81%)、天河(9%)和海珠(9%)。此次,廣州今年第三批推出的地塊中,中心區(qū)地塊占比高、品質(zhì)高,比如天河南方面粉廠(chǎng)、越秀廣州大道中、海珠琶洲南、荔灣廣鋼1號(hào)等地塊。據(jù)了解,這些地塊要么靠近CBD或臨近珠江,要么容積率較低,要么交通優(yōu)勢(shì)較突出,將會(huì)基于改善型需求打造精品。

考慮到上半年廣州部分改善型樓盤(pán)熱銷(xiāo)(比如琶洲南TOD、天河北等),近期政府積極與潛在開(kāi)發(fā)商溝通拿地意向,降低或取消配建或無(wú)償移交公共設(shè)施,加上龍頭開(kāi)發(fā)商積極回歸中心區(qū),打造個(gè)性化新盤(pán),提高單盤(pán)溢價(jià)貢獻(xiàn),預(yù)計(jì)此次供地推出后,將吸引更多的央企國(guó)企開(kāi)發(fā)商積極參與。未來(lái),廣州新房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)會(huì)明顯改善,更多改善型產(chǎn)品將會(huì)面世。

不過(guò),部分地塊提高了出讓底價(jià),比如琶洲南的三宗地和天河?xùn)|面粉廠(chǎng)地塊等。在新房“價(jià)格促銷(xiāo)”趨勢(shì)不改的情況下,打造高溢價(jià)的難度加大。這可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商拿地的情緒,上半年部分“靚地”撤牌與此有關(guān)。在樓市預(yù)期仍較弱,可選房源渠道非常多(即競(jìng)品較多,包括“次新”的二手住房),買(mǎi)房決策周期長(zhǎng)(往往多方衡量利弊才會(huì)下手)等新形勢(shì)下,或會(huì)沖擊新房銷(xiāo)售,也會(huì)制約開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

近日,廣州市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示,本輪清單中供應(yīng)多個(gè)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地,是基于開(kāi)發(fā)商與群眾真正需要的“好房子”需求作考量,通過(guò)土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃落地,通過(guò)規(guī)劃落地為群眾提供更好的宜居產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)廣州城市建設(shè)風(fēng)貌的良好有序發(fā)展?;凇昂梅孔印钡墓┑厮悸肥呛玫模步ㄗh在土地出讓品質(zhì)上下功夫,以贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

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