21世紀經(jīng)濟報道記者 家俊輝 廣州報道 7月20日，新一期LPR報價出爐，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均保持不變，符合市場預(yù)期，但讓期待房貸利率進一步下調(diào)的廣大“還貸族”有些失望。
對此，民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬分析指出，一方面，在內(nèi)外因素疊加影響下，7月MLF操作利率與上月持平，已連續(xù)六個月保持未變。LPR利率與MLF掛鉤，在MLF利率未做調(diào)整的背景下，7月LPR報價的定價基礎(chǔ)沒有發(fā)生變化。另一方面，二季度以來，在供需有所失衡、存貸兩端雙重擠壓下，銀行凈息差下行壓力進一步加大，短期內(nèi)LPR報價再次下調(diào)的動力不強。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，7月MLF等量平價續(xù)作意味著當前市場流動性合理充裕。從外部環(huán)境看，6月美國CPI再創(chuàng)新高，加息預(yù)期增強，全球進入貨幣政策收緊周期，這會壓縮我國貨幣政策的寬松空間?！耙詢?nèi)為主、內(nèi)外均衡”的考量下短期內(nèi)LPR會保持不變。
盡管最新一期LPR沒有調(diào)整，但7月住房信貸環(huán)境仍在進一步寬松。7月20日，貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其本月監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個基點和2個基點，較去年9月的高點則累計下降139個基點和93個基點，再創(chuàng)2019年以來新低。與此同時，銀行放款速度也加快，本月平均放款周期為25天，較上月縮短4天。
值得關(guān)注的是，7月有30城房貸主流利率下調(diào)，目前已有74城房貸利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率標準。其中，合肥房貸利率本月下調(diào)幅度較大，首套利率較上月下調(diào)78BP。
分城市線來看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為141BP和93BP；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅38BP和30BP。其中，北京以首套5.0%，二套5.5%的利率水平居全國百城房貸利率榜首。
對于房貸利率在之后的走勢，劉麗杰判斷，預(yù)計三季度房貸利率進入筑底階段?！岸唐趦?nèi)LPR及加點規(guī)則不變的假設(shè)下，房貸利率仍有下降空間但空間收窄，預(yù)計三季度整體房貸利率水平逐步接近下限?！?/p>
不過，溫彬認為，接下來5年期LPR調(diào)降仍存空間。
今年以來，住房信貸環(huán)境愈發(fā)寬松，但按揭投放依然較弱，樓市穩(wěn)增長壓力明顯。銀保監(jiān)會最新披露數(shù)據(jù)，6月房地產(chǎn)貸款新增1584億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸新增415億元，即按揭貸款新增規(guī)模在1169億元左右，同比仍大幅少增。
溫彬分析稱，這一方面反映居民購房預(yù)期仍偏弱，另一方面或反映出在套利空間下，仍有一些中介機構(gòu)將年利率較低的經(jīng)營貸與年利率較高的房貸進行置換，助推經(jīng)營貸違規(guī)投入樓市。“基于穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售和打擊套利行為的考量，后續(xù)新發(fā)放的按揭貸款利率不排除進一步下行，前期部分按揭貸款利率偏高的熱點城市，以及三四線城市均有望進一步下調(diào)?！?/p>
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，LPR仍處下調(diào)通道中。同時，他也強調(diào)市場信心不足并非房貸利率不夠低?！爱斍皹鞘械兔裕⒎强傂枨筇嵘呢泿耪吣芨淖?，更多的是結(jié)構(gòu)性的因素，比如土地市場冷清、開發(fā)商無序降價、居民收入不足、前景預(yù)期不好、對新房交付的擔心、疫情惡化未來前景預(yù)期等，都是對需求端的制約和沖擊，這些問題是降低LPR所無法解決的?！?/p>
李宇嘉進一步指出，要達到紓困樓市、復(fù)蘇市場的效果，供給端的問題、需求和預(yù)期的問題要解決，LPR下降也要同步跟進和配合?！拔ㄓ写耍瑯鞘胁拍苤饾u穩(wěn)定下來，整體來看，LPR仍舊處在下調(diào)的通道中，只是節(jié)奏會適時調(diào)整?！?/p>
值得一提的是，為助推房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，今年以來下調(diào)購房首付比例的城市不斷涌現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，103城中包括武漢、南昌、長春、哈爾濱等省會城市在內(nèi)的49個城市執(zhí)行首套商貸最低20%的首付。
在劉麗杰看來，低首付疊加低利率，從實質(zhì)上降低購房成本，有助于購房需求釋放，利好市場修復(fù)。
（統(tǒng)籌：馬春園）
