“本案系商品房買賣按揭貸款，由于目前樓盤爛尾情況較多，按揭貸款逾期、拒付情況普遍存在，一旦確定借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，勢必引起其他借款人效仿，將嚴(yán)重損害申請人的合法權(quán)益?！?/p>

上述這段話，是農(nóng)業(yè)銀行福安市支行在2019年向福建省高級人民法院申請再審請求中所提。

因開發(fā)商逾期未交房，農(nóng)行福安市支行與陳某基于該期房簽訂的按揭貸款合同糾紛顯現(xiàn)，糾紛歷經(jīng)2年，一審、二審法院均判決支持解除相關(guān)合同，同時陳某無需對剩余貸款承擔(dān)償還責(zé)任，再審法院亦駁回了銀行的再審申請。

如今，在一片斷供聲中，銀行的按揭貸業(yè)務(wù)被推上了風(fēng)口浪尖。

“假如樓盤長期爛尾、開發(fā)商無力復(fù)工，業(yè)主可以以開發(fā)商無力履行合同主要債務(wù)、業(yè)主購房目的無法實現(xiàn)為由，行使購房合同的法定解除權(quán)?！?月13日，上海申倫律師事務(wù)所律師夏海龍向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《商品房買賣合同解釋》）有關(guān)規(guī)定，購房合同被解除后，業(yè)主可以請求解除貸款合同。購房合同、貸款合同均被解除后，開發(fā)商就應(yīng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和業(yè)主。

同時，夏海龍指出，建議業(yè)主在解除合同之前不要擅自斷供，如果業(yè)主單方斷供，銀行有可能以業(yè)主違約為由先解除合同追究違約責(zé)任并處置資產(chǎn)繼續(xù)追償，導(dǎo)致業(yè)主處于不利地位。

逾期交付后斷供

2014年5月7日，陳某與丈夫決定共同購買福安市賽岐鎮(zhèn)高速公路出口處“凱旋一品”的一套房產(chǎn)，并與開發(fā)商福建沛豐房地產(chǎn)有限公司（下稱“沛豐公司”）簽訂了《商品房買賣合同》（下稱“買賣合同”）。

買賣合同顯示，該套房屋總價款為630372元，陳某夫婦應(yīng)于簽訂買賣合同之日支付首付款，余款44萬元辦理銀行按揭。

同時約定：“出賣人應(yīng)在2016年9月30日前將符合條件的商品房交付給買受人使用；逾期交付超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的1%向買受人支付違約金?！?/p>

買賣合同簽訂后，陳某夫婦于2014年7月8日支付了首付款190372元、專項維修資金9507元、契稅10542.58元、個人抵押貸款房屋綜合保險金1558元。

2015年1月26日，陳某、沛豐公司與農(nóng)行福安支行簽訂一份《個人購房擔(dān)保借款合同》（下稱“借款合同”），約定：陳某向農(nóng)行福安支行貸款44萬元；用途為購買上述房產(chǎn)；貸款期限15年。

該貸款由沛豐公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，陳某夫婦提供抵押擔(dān)保，抵押物為上述房產(chǎn)，于2015年1月30日辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

借款合同簽訂后，農(nóng)行福安支行依約于2015年2月3日向陳某發(fā)放貸款44萬元。同年3月起，陳某逐月向農(nóng)行福安支行償還貸款，也就是月供。

行至2016年9月30日，沛豐公司并未按約交房，陷入了延期交付階段。

眼見著沛豐公司承諾延期交房后再度逾期，且工程一直未繼續(xù)施工，2017年6月，陳某開始斷供，并將沛豐公司與農(nóng)行福安支行告上福建省福安市人民法院，提出解除買賣合同、借款合同等訴求。

隨后，農(nóng)行福安支行進行了反訴。

“陳某夫婦從2017年6月2日未按合同約定履行還款義務(wù)，至起訴時，陳某夫婦尚欠借款本金396307.24及利息、罰息、復(fù)利8876.94元。”農(nóng)行福安支行向法院提出，陳某夫婦請求解除買賣合同沒有法律依據(jù)，請求駁回陳某夫婦的訴訟請求；買賣合同是否解除，陳某夫婦均應(yīng)償還農(nóng)行福安支行借款本金及利息、罰息、復(fù)利。

2017年9月4日，法院對上述商品房銷售合同糾紛一案進行立案。

支持解除合同

庭審上，福建省福安市人民法院認定，買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)，因買賣合同約定逾期交房超過90日后，陳某夫婦有權(quán)解除合同，故支持陳某夫婦訴請解除其與沛豐公司簽訂的買賣合同。

同時，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

“因本案買賣合同已解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，故陳某夫婦訴請解除其與農(nóng)行福安支行簽訂的借款合同，本院予以支持?！备＝ㄊ「０彩腥嗣穹ㄔ悍Q，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

針對農(nóng)行福安支行反訴中要求陳某夫婦對剩余未償還貸款及利息承擔(dān)連帶責(zé)任這一主張，法院則不予支持。

福建省福安市人民法院認為，買賣合同和借款合同均已解除，陳某雖系貸款合同的借款人，但最終取得貸款款項的主體系沛豐公司，故銀行剩余貸款及利息依法應(yīng)由最終受益人即沛豐公司負責(zé)償還。

一審判決后，農(nóng)行福安支行向福建省寧德市中級人民法院提出上訴，要求改判陳某夫婦、沛豐公司連帶返還借款本金396307.24元及利息。

“一審判決沒有判決陳某夫婦承擔(dān)還款責(zé)任屬于適用法律錯誤。”農(nóng)行福安支行在上訴中稱，借款合同注明的借款人為陳某，其對本案借款應(yīng)負有還款義務(wù)，一審判決沛豐公司返還借款本金及利息固然正確，但《商品房買賣合同解釋》中并沒有排除借款人的還款義務(wù)。根據(jù)合同相對性的原理，陳某作為實際借款人，也應(yīng)對借款及利息承擔(dān)還款責(zé)任。

對此，二審法院認為，購房人是否負有返還未清償部分的貸款義務(wù)，法律并無明確規(guī)定，就本案而言，房屋買賣合同、按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致，購房人對此并無過錯。一審判決結(jié)果符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條第二款之應(yīng)有之義，應(yīng)予維持。

二審判決后，農(nóng)行福安支行還是不服，繼續(xù)主張“《商品房買賣合同解釋》并沒有排除借款人的還款義務(wù)”這一觀點，向福建省高級人民法院申請再審，于是便出現(xiàn)了本文開頭的訴請。

基于商品房按揭貸款合同的特殊性，買受人以所購商品房作為貸款合同的抵押擔(dān)保，所貸款項由銀行直接劃付給出賣人。福建高院認為，本案系因出賣人沛豐公司違約導(dǎo)致商品房買賣合同及按揭貸款合同解除，買受人因商品房買賣合同解除無法最終取得案涉商品房的所有權(quán)，而出賣人將繼續(xù)掌控建成或未建成的案涉商品房，且出賣人已實際占有貸款，故原審判決出賣人沛豐公司承擔(dān)返還貸款的責(zé)任，符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條的規(guī)定，并無不當(dāng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者查詢發(fā)現(xiàn)，該案例的判決思路是當(dāng)前法院處理類似糾紛的普遍思路。

2020年，最高人民法院在審理類似案件中便指出，因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務(wù)。

如借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，則認定為明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。