21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者李愿 北京報(bào)道

“業(yè)主聯(lián)名停貸”呈蔓延之勢。

有統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月12日，全國已有接近100個(gè)樓盤出現(xiàn)此類現(xiàn)象，涉及地區(qū)包括湖北、河南、山東、江西、江蘇、湖南、陜西、江蘇等省份。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱多份業(yè)主聯(lián)名停貸告知書發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售資金被挪用是導(dǎo)致這些樓盤爛尾，業(yè)主無法按期收房，進(jìn)而不得不“聯(lián)名停貸”的主要原因。

“整理發(fā)現(xiàn)，這些斷供項(xiàng)目多為已經(jīng)停工項(xiàng)目，且不是最近才發(fā)生，從去年開始就有此類現(xiàn)象；其次，主要發(fā)生在已經(jīng)違約的房企項(xiàng)目上?！币晃蛔C券公司分析師如此表示。

值得注意的是，今年2月10日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者曾獨(dú)家獲悉，住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，該文件與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于，明確對預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國統(tǒng)一，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，夯實(shí)地方相關(guān)部門的監(jiān)管責(zé)任。

今年4月29日，政治局會議指出要“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，而這也是近年來對商品房預(yù)售資金監(jiān)管最高級別的定調(diào)。分析認(rèn)為，這將提升監(jiān)管額度外房企資金使用的靈活度，但以“保交樓”的監(jiān)管額度內(nèi)資金仍將加強(qiáng)封閉運(yùn)轉(zhuǎn)、?？顚Ｓ?。

確保預(yù)售資金專戶專存、?？顚Ｓ?/h4>

7月2日，鄭州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)官方平臺“鄭州高新發(fā)布”發(fā)布文章《新進(jìn)展！10億元監(jiān)管資金已追回，“永威金橋西棠”項(xiàng)目有了交付時(shí)間》，稱在多方協(xié)調(diào)下，10.115億元被股東挪用資金已追回，將由鄭州市高新區(qū)管委會委派國資公司監(jiān)管項(xiàng)目資金使用，10.115億元追回的資金、后續(xù)銷售收入全部轉(zhuǎn)入國資名下監(jiān)管賬戶，用于保障后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)，?？顚Ｓ?、封閉運(yùn)行。項(xiàng)目所需工程款等建設(shè)資金支出，由開發(fā)企業(yè)審核并發(fā)起、國資復(fù)核、高新區(qū)“永威西棠”工作專班終審后由國資監(jiān)管賬戶點(diǎn)對點(diǎn)支付至施工方。公開信息顯示，早在2021年11月，“永威金橋西棠”就一直處于停工狀態(tài)。

今年3月8日，河南住建廳、央行鄭州中心支行、河南銀保監(jiān)局曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》，文件稱為進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管范圍、監(jiān)管期限、監(jiān)管額度，加強(qiáng)繳存使用管理等，按照上述相關(guān)部門文件制定該文件。

對于預(yù)售資金監(jiān)管范圍，文件明確包括首付款、銀行按揭貸款等，并明確預(yù)售資金應(yīng)專戶專存、?？顚Ｓ茫瑢τ谥攸c(diǎn)監(jiān)管資金商業(yè)銀行擅自劃扣；資金監(jiān)管銀行通過公開招標(biāo)確定，監(jiān)管賬戶設(shè)立后不得更改，以及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在收到購房人出具的首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。

監(jiān)管銀行如何參與招標(biāo)？7月6日，杭州市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行項(xiàng)目招標(biāo)公告》顯示，投標(biāo)人需要滿足依法開展經(jīng)營活動，近3年內(nèi)在經(jīng)營活動中無重大違法違紀(jì)記錄；財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資金充足率、不良貸款率、撥備覆蓋率、流動性覆蓋率、流動性比例等指標(biāo)達(dá)到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；具備專職人員負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，遵循?？顚?、專款專存原則，并配合監(jiān)管機(jī)構(gòu)開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)等要求。招標(biāo)工作除住建部門外，還有地方人民銀行、銀保監(jiān)等部門組成。

湖州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行公開招標(biāo)實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，中標(biāo)銀行如存在不按預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)辦法歸還開發(fā)貸，有隨意抽貸、壓貸、斷貸行為的，擅自扣劃或者撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的以及存在其他重大預(yù)售資金監(jiān)管違規(guī)等行為的，將取消其參與預(yù)售資金監(jiān)管資格。

事實(shí)上，在《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》后，多地陸續(xù)發(fā)布過預(yù)售資金監(jiān)管的細(xì)則。興業(yè)研究分析師陳姝婷認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管的核心意義在于監(jiān)督房企預(yù)售資金使用，保障項(xiàng)目順利交付。因此，預(yù)計(jì)監(jiān)管優(yōu)化方向?qū)榇_保項(xiàng)目交付的前提下，提升監(jiān)管額度外房企資金使用的靈活度，糾偏部分地區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)情況，但以“保交樓”的監(jiān)管額度內(nèi)資金仍將加強(qiáng)封閉運(yùn)轉(zhuǎn)、專款專用。

法院支持預(yù)售資金用于工程建設(shè)

值得注意的是，在《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》發(fā)布的同時(shí)，《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》也從多個(gè)方面確保預(yù)售資金不被隨意挪用，如除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，已有多地法院為確保預(yù)售資金不被隨意挪用，作出了相關(guān)判決。

7月12日，烏魯木齊市中級人民法院一則裁定顯示，中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司申請對新疆寶能投資有限公司名下在新疆天山農(nóng)村商業(yè)銀行大十字支行開戶賬號為×××銀行賬戶予以凍結(jié)。然而，在執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全過程中，異議人烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局向該院提出書面異議。

烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局稱，請求法院解除對新疆寶能投資有限公司×××號商品房項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金賬戶的凍結(jié)，理由包括該監(jiān)管賬戶是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策要求設(shè)立，該賬戶是具有特殊性質(zhì)的賬戶，賬戶內(nèi)資金應(yīng)全額用于房屋工程建設(shè)，從而保證廣大購房者的利益等。

不過，該異議未得到法院支持。中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司辯稱，烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局稱監(jiān)管賬戶資金除用于工程建設(shè)外，不可他用包括清償其他債權(quán)，法院的本次凍結(jié)就是用于工程建設(shè)，并未超出監(jiān)管賬戶資金額使用范圍。

“本案中，我公司為案涉施工項(xiàng)目的總承包單位，被保全人寶能投資公司為該項(xiàng)目的建設(shè)單位，我公司與被保全人之間的本次訴訟正是因被保全人寶能投資公司就該項(xiàng)目欠付我公司巨額工程款所引發(fā)的，我公司申請財(cái)產(chǎn)保全的目的是為了防止被保全人將該項(xiàng)目的資產(chǎn)挪作他用，或是償還其他債務(wù)，我公司在訴訟的民事案件中主張款項(xiàng)是用于該項(xiàng)目建設(shè)的工程款，故法院保全凍結(jié)被保全人名下的資金監(jiān)管賬戶的行為，完全符合將商品房預(yù)售資金用于工程建設(shè)的要求。”中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司稱。

7月6日重慶市璧山區(qū)人民法院公開的一則裁定顯示，關(guān)于重慶市璧山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會與重慶恒昭裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行政非訴執(zhí)行一案，在執(zhí)行過程中，該院依法對被執(zhí)行人的工商登記信息、銀行賬戶、不動產(chǎn)所有權(quán)及車輛所有權(quán)的登記記錄進(jìn)行調(diào)查。

經(jīng)查明，被執(zhí)行人名下無對外投資，無不動產(chǎn)登記信息，無車輛所有權(quán)登記記錄。已凍結(jié)被執(zhí)行人銀行賬戶內(nèi)存款1161416.94元，但該賬戶為商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，暫不具備提取條件。

（統(tǒng)籌：馬春園）