21世紀經(jīng)濟報道記者 張敏 孔海麗 唐韶葵 報道
“房子只有個框架，再泡下去也該塌了，我一個月要交1.8萬元房貸，還要交4千塊房租，也是真的沒錢了?！蓖羝嫉恼Z氣中滿是心酸。3年前，為了改善居住環(huán)境，他們一家下定決心賣了上海市區(qū)的老房子，又貸款300萬元，在奉賢區(qū)買下“泰禾海上院子”項目。項目原本在去年3月就應(yīng)該交房，卻從2019年7月停工至今。
近期，上海連日陰雨，眼看著樓盤毛坯泡在水里遲遲無法復工，汪萍萬般無奈之下也準備加入停貸隊伍。
7月13日下午，200多名泰禾海上院子的業(yè)主聯(lián)名發(fā)布了“強制停貸告知書”，宣布“項目未全面復工前，所有已售房源且未結(jié)清貸款的業(yè)主將停止還款”。業(yè)主們嘆息：“溝通了3年，泰禾負責人換了4、5個，復工卻從來沒實現(xiàn)過，我們實在是看不到希望了。”
這是此輪停貸現(xiàn)象的縮影。自今年6月30日江西景德鎮(zhèn)某項目發(fā)布停貸通知書開始，陸續(xù)有房地產(chǎn)項目加入停貸行列。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，截至今年7月13日，業(yè)主發(fā)布強制停貸通知的樓盤已有106個，且項目數(shù)量還在增長。
在此輪樓市調(diào)整中，這些業(yè)主正試圖掌握自己的財產(chǎn)和命運。
去年下半年以來，房地產(chǎn)市場在多重因素影響下出現(xiàn)降溫，部分開發(fā)商遭遇流動性緊張，并進而影響到項目施工和交付。一些較早陷入債務(wù)危機的房企，旗下項目甚至停工超過一年，爛尾可能性正在增加。
在處置交房危機的過程中，作為“防火墻”的預售資金監(jiān)管制度，在這些樓盤顯得虛置。按照規(guī)定，必須按比例將預售資金存入銀行的專用監(jiān)管賬戶，且必須用于專項工程建設(shè)。但很多樓盤做不到。
鄭州某項目業(yè)主向21世紀經(jīng)濟報道表示，經(jīng)業(yè)主們核查，自2018年開工起，其購買項目的預售款便一直未打入監(jiān)管賬戶，項目的施工進程也時斷時續(xù)，直到去年末徹底停工。在記者的調(diào)查中，這種現(xiàn)象并不少見。
截至記者發(fā)稿時，業(yè)主們主動停貸現(xiàn)象仍在蔓延。工行、中行、建行、農(nóng)行、郵儲、交行、平安、光大、興業(yè)、民生、招商銀行、南京銀行、江蘇銀行等銀行，于7月14日作出回應(yīng)，稱房貸逾期占比很小，風險可控，且將積極溝通解決問題。另有消息稱，監(jiān)管部門已關(guān)注到這一問題，并將著手醞釀解決方案。
停工停貸問題牽一發(fā)而動全身，銀行、房企、業(yè)主、施工單位等各方面臨的法律難題和道德困境均不容忽視。如何抽絲剝繭，打破僵局，需要市場各方共同努力。
泰禾海上院子建筑工地實景。業(yè)主供圖
“催促復工”
據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，停貸項目多分布在河南、湖北和湖南等中部地區(qū)，其中河南省涉及的樓盤達到35個，河南省會鄭州涉及26個項目。
業(yè)主聲稱將采取停貸舉措的項目，一開始多位于弱二線或三、四線城市，如沈陽、南寧、長春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸寧、邵陽、鄂州等。但隨著事情的發(fā)酵，重慶、武漢、長沙、天津也出現(xiàn)了停貸情況，在北京、上海、深圳等一線城市，也極少數(shù)停工項目的業(yè)主發(fā)布了停貸聲明。
從這些項目所屬的房企來看，大多是流動性相當緊張的房企。就單個房企而言，問題樓盤多則近30個，少則3-5個不等。
業(yè)主們停貸的訴求，基本可以總結(jié)為“催促復工”。除了譴責開發(fā)商，一些業(yè)主還將矛頭對準放貸銀行，列舉了銀行違規(guī)發(fā)放預售監(jiān)管資金等問題，導致開發(fā)商隨意挪用資金，項目最終陷入停工。
汪萍告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“泰禾海上院子”原本定位為改善性項目，不少業(yè)主都是把賣了老房子的錢投了進去，“掏空了全家的錢包”。一些為了養(yǎng)老才買這個項目的老人，來回折騰3個小時去看工地，“每看一次就更失望一次?！?/p>
她說，“跟銀行的借款合同是以房子為抵押的，銀行把預售資金撥給了開發(fā)商，開發(fā)商現(xiàn)在不管爛尾房，我們在沒有過錯的情況下要繼續(xù)還貸款，又要承擔爛尾風險，這有違公平原則。”
業(yè)主們并非不在意后續(xù)即將面臨的征信污點，但迫于無奈，只能以這種方式施加壓力。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道調(diào)查，很多停貸項目業(yè)主的訴求是項目順利復工，“交房貸也交得有盼頭?！?/p>
易居克而瑞按照最低首付比例和最高貸款額度盤點了問題項目，預計目前借款人尚未歸還的貸款額度約為3700億元。“基于最保守的預估，即便全部壞賬，總額度占目前個人住房貸款余額38萬億比重不到1%?！痹摍C構(gòu)表示。
7月14日，建行、農(nóng)行、興業(yè)等銀行作出回應(yīng)，稱風險可控。
雖然業(yè)主主動斷供對銀行沖擊有限，但必須采取措施遏制其蔓延的勢頭。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)開發(fā)中，由于各種原因出現(xiàn)的暫時停工、延遲交付現(xiàn)象十分常見，對近期項目停工的恐慌可能迫使更多的業(yè)主做出停貸的“下策”。
從資本的角度，天風證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師韓笑指出，衍生風險可能引發(fā)新一輪負反饋預期：爛尾和按揭業(yè)務(wù)風險將影響銀行風險偏好，進一步提高按揭和開發(fā)貸業(yè)務(wù)門檻，信用投放收縮；地方政府出于保交房考慮進一步收緊預售資金；購房者觀望情緒進一步加劇。
“短期行業(yè)基本面和信用面壓力可能重回2021年下半年情景，行業(yè)進一步脫離溫和出清節(jié)奏，可能倒逼政策做出針對性調(diào)整，加快問題出清和解決?！表n笑表示。
停工的四種“姿勢”
值得注意的是，此次“停貸”并非購房者在失去支付能力下的被動“斷供”，更多是開發(fā)商無法按時交房而致使業(yè)主采取主動停貸的行動。從外部因素來看，這與近期的市場變化密切相關(guān)。
去年下半年以來，房地產(chǎn)市場在多重因素影響下出現(xiàn)降溫，部分開發(fā)商也遭遇資金困境。今年市場雖有所回暖，但前5月的商品房銷售額仍有超過三成的同比降幅。且在融資端的信貸閘門仍捏得較緊的情況下，出險房企的資金鏈很難真正緩解。
從去年開始，部分出險房企就已出現(xiàn)項目停工現(xiàn)象，今年以來，停工的范圍仍有所擴大。
據(jù)券商估算，目前出現(xiàn)項目停工的房企，以債務(wù)違約的企業(yè)為主。預計停工面積占行業(yè)整體施工比例為5%左右，約為5億平方米。但隨著違約企業(yè)銷售的下滑，后續(xù)停工規(guī)模還有增長的可能。
有房企人士將停工的情況分為四類。
第一，因資金鏈斷裂或新的融資停滯，企業(yè)資金流幾近枯竭，選擇停工。
第二，由于資金有限，房企經(jīng)過內(nèi)部權(quán)衡進行取舍的結(jié)果。比如，一家房企的多個在建項目中，即將入市的項目更容易帶來現(xiàn)金流，公司會選擇力保；工程進度接近尾聲的項目很難帶來新的現(xiàn)金流，公司會選擇暫時性停工。
再如，在區(qū)域布局中，房企資源優(yōu)先傾斜市場基本面較好、企業(yè)具有深耕優(yōu)勢的城市，而對于庫存規(guī)模較大、品牌價值不強的城市，則會暫緩開發(fā)進度。
第三，因前期拿地價格過高或后期規(guī)劃調(diào)整，成本增加、銷售不暢，也會被公司選擇性停工，讓位于更優(yōu)質(zhì)的項目。
第四，合作方較多的項目，也容易因決策周期長等因素出現(xiàn)被動停工。但該情況在當下的市場中并非主流。
此外，這次停工范圍，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)薄弱的區(qū)域較為多發(fā)。在穩(wěn)樓市方面更加積極主動的城市，這類情況相對較少。
失效的“防火墻”
回歸常識，不應(yīng)該出現(xiàn)大面積停工的現(xiàn)象。
我國在期房項目的開發(fā)中實施預售管理制度。按照規(guī)定，商品房項目在取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入25％以上開發(fā)建設(shè)資金的情況下，即可滿足預售條件。房企收取的預售資金需按一定比例存入專門的監(jiān)管賬戶，且必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
預售資金監(jiān)管制度是為確保工程項目不爛尾而設(shè)立的一道“防火墻”。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，如果嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的預售資金監(jiān)管政策，除非項目后期做出重大調(diào)整，否則很難出現(xiàn)爛尾的情況。
但實際情況并非如此。
“大部分時候，項目的預售資金并不會一直趴在監(jiān)管賬戶上?！北本┠撤科笕耸肯?1世紀經(jīng)濟報道表示，由于銀行和開發(fā)商普遍具有良好的合作關(guān)系，按揭貸款基本與開發(fā)貸款綁定，銀行對預售資金賬戶的監(jiān)管并不都很嚴格，預售資金被挪用的情況較為常見。比如，房企會將預售資金作為資金池，由集團統(tǒng)一調(diào)配使用，用于發(fā)放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。
該人士表示，有些預售資金甚至不會存入監(jiān)管賬戶，而是直接進入開發(fā)商可控制的賬戶，用于公司日常運營。
此輪停工事件發(fā)生后，一些停工項目的業(yè)主曾核查預售資金監(jiān)管賬戶，卻經(jīng)常發(fā)現(xiàn)“貨不對版”，即開發(fā)商公示的賬戶并不是銀行承認的監(jiān)管賬戶。
還有開發(fā)商設(shè)立多個監(jiān)管賬戶，從而便于資金騰挪。以“泰禾海上院子”為例，該項目開發(fā)商為上海金閔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，截至2022年7月，項目已經(jīng)停工近3年。業(yè)主查詢發(fā)現(xiàn)，該項目的預售資金收款賬戶有13個之多，而該項目只在2019年3月開過一次盤。按照規(guī)定，一個項目在只能開一個監(jiān)管賬戶。若存在多期預售，則開設(shè)監(jiān)管賬戶的數(shù)量必須小于等于預售期數(shù)。
由于預售資金被挪用，項目工程款由建筑方墊付，已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則。在招標中，建筑方的墊款規(guī)模和能夠承受的償還時間，往往成為中標的重要砝碼。
鄭州某停工項目的承建方向21世紀經(jīng)濟報道表示，開發(fā)商已經(jīng)拖欠項目工程款3年之久，由于多次索要未果，項目在去年年末停工。今年上半年，開發(fā)商曾要求項目開工一周，從而營造出復工的假象，但被公司拒絕。
他還表示，在建筑行業(yè)，因工程款支付問題而與甲方打官司的情況是常見現(xiàn)象，即使在房地產(chǎn)上行時期，有些開發(fā)商也會拖欠多年。而在當下，工程承建方對欠款的忍受力明顯減弱，擠兌也更加明顯，這也是項目動輒停工的原因之一。
何為最優(yōu)解？
作為業(yè)主，在項目較長時間停工，甚至可能爛尾的情況下繼續(xù)還貸，情理上的確很難接受。但站在法律層面，直接停貸并不具備充分的法律依據(jù)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向21世紀經(jīng)濟報道表示，在法律層面上，沒有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后業(yè)主有權(quán)直接停貸。“這里有兩個法律關(guān)系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；一個是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系?！?/strong>
他表示，爛尾樓的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題，與按揭貸款法律關(guān)系是相對獨立的。
上海市光明律師事務(wù)所付永生律師也指出，如果銀行沒有違反監(jiān)管規(guī)定，可以依據(jù)《民法典》第563條第1款第1項主張解除貸款合同，要求購房人承擔違約責任。購房人敗訴后，如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。
如果銀行違反了規(guī)定，比如將專項用于開發(fā)建設(shè)的購房款劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導致商品房項目發(fā)生停工、爛尾的，買受人集體發(fā)出停貸的聲明就具有正當理由。
由于大部分停貸案例的內(nèi)情復雜，主要責任的認定也需要走法律程序，因此，目前來看，停貸并不是最好的解決辦法。
付永生認為，如果購房人選擇解除買賣合同，則可以無需履行還貸責任。
其法律依據(jù)是，2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人（銀行）和買受人（買房人）。
今年2月14日，《浙江法制報》刊登了一則案例，在該案中，項目爛尾，開發(fā)商也提交了破產(chǎn)申請。購房人解除了買賣合同，但是銀行仍然起訴購房人，要求按月還貸款。嘉興中院二審判決，購房人不再承擔責任，而是由開發(fā)商承擔剩余貸款的還款責任。
對于購房者而言，這恐怕是最好的解決辦法，但現(xiàn)實仍然困難重重。一方面，這類訴訟案情復雜，解約過程和法律流程均會十分漫長；另一方面，在停工房企普遍陷入流動性危機的情況下，通過解約和訴訟來獲得退款并不容易。對大部分業(yè)主而言，僅時間成本就都難以承受。
有業(yè)內(nèi)分析人士認為，面對這一復雜的局面，需要監(jiān)管部門通盤考慮，既維護法律權(quán)威，又照顧到民生需求，且需對主動停貸的示范效應(yīng)有所預判。
有專家建議，對部分停工項目做個貸延期處理，待項目復工后再行恢復。同時對涉案房企的債務(wù)做展期處理，幫助企業(yè)緩解資金壓力。此外，對預售資金的監(jiān)管也需加強，避免出現(xiàn)更多類似的情況。
對于市場熱議的取消期房銷售的建議，前述分析人士認為，現(xiàn)房銷售可以作為探索的方向。但期房模式下房企資金壓力更小，資金到位率更高，在當前的環(huán)境下，仍然需要保留。
