21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎 廣州報道

萬科在土地公開市場露了一下臉。

2024年12月17日，萬科以底價28.8億元拿下廣州番禺南站商務(wù)區(qū)三宗宅地，總面積約23萬平方米，折合樓面價約1.1萬元-1.3萬元/平方米。

消息一出，市場有部分聲音將之解讀為萬科時隔四年重回廣州公開市場拿地，也被視作是積極的信號。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，這三宗地塊此前本來就由萬科持有，但后期因軌道交通建設(shè)原因不具備開發(fā)條件而停滯。此次是由萬科進行退地并獲得貨幣返還，此后官方對這三宗地塊更改規(guī)劃萬科再收入囊中，萬科并未因此支付額外的資金。

這種模式近期在廣州頻繁發(fā)生。廣州本地國企越秀地產(chǎn)此前也曾退出番禺區(qū)的一宗地塊換取50.03億元的“地票”用以在番禺區(qū)拿地，萬科此次操作與之類似。

在當前土地市場未見明顯起色的情況下，地方政府對房企拿地可謂“百般呵護”，廣州作為其中的代表城市，更是不遺余力。對于萬科來說，通過此次退地置換能夠把閑置土地成功轉(zhuǎn)化為可開發(fā)土地，也不失為一樁幸事。

盤活閑置土地

此次掛牌的地塊，本來就歸屬于萬科，其位于南站萬科中心項目內(nèi)。

公開資料顯示，2011年，萬科廣佛公司與石壁一村、石壁四村合作開發(fā)南站萬科中心項目，項目由15個地塊組成，總計容建面約126萬平方米，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4面積：后續(xù)因軌道交通建設(shè)等客觀原因，導(dǎo)致部分留用地塊不具備開發(fā)條件。

此次出讓的土地也因此而閑置。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這次出讓的三宗地塊于2023年底被政府收儲并調(diào)整規(guī)劃后，今年又重新掛牌，走公開出讓流程，前期作為土地整備方的萬科拿下該地塊并無懸念。

事實上，在此期間萬科也在努力盤活存量土地。2022年，廣州市政府與萬科集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò)機制，推動合作事項落實。

今年以來，由于已經(jīng)有先行的可操作案例，萬科南站地塊的收儲重新出讓也有了現(xiàn)實依據(jù)。此次進入招拍掛流程，也正是在此背景下發(fā)生。

為了順利推進此事，萬科廣佛公司也積極把握政策契機，實現(xiàn)相關(guān)低效存量用地盤活。

相關(guān)人士介紹稱，此次政府通過貨幣及指標返還的方式收儲零散留用地，既獲得連片優(yōu)質(zhì)土地，充分發(fā)揮土地儲備手段對片區(qū)發(fā)展的推動作用，增加南站片區(qū)多元化用地空間、提升公服配套；又為當?shù)卮寮w經(jīng)濟發(fā)展提供資金保障；同時解決了南站萬科中心等因軌道交通建設(shè)導(dǎo)致留用地不具備開發(fā)條件的問題。實現(xiàn)社會、村集體、企業(yè)多方共贏，助力提升營商環(huán)境，推動片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

萬科廣佛公司回應(yīng)21世紀經(jīng)濟報道記者稱，公司持續(xù)看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區(qū)內(nèi)住宅、教育和商業(yè)配套功能的稀缺，接下來會繼續(xù)發(fā)揮自身大型綜合住區(qū)開發(fā)優(yōu)勢，以大盤整體開發(fā)思路持續(xù)建設(shè)南站核心區(qū)。

難關(guān)近在眼前

萬科此次“拿地”的動作，受到了資本市場的熱議。核心原因在于，萬科即將迎來償債高峰期，此時除了支付債券本息以外的額外資金支出都會牽動投資者的神經(jīng)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計326.4億元；另有兩筆境外債到期，存續(xù)本金規(guī)模約為66.4億元。明年一季度，萬科需要兌付的境內(nèi)公開債高達98.9億元。

據(jù)標普統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2024年9月30日，萬科報表未受限現(xiàn)金余額從2023年末的969億元下降至773億元，母公司現(xiàn)金也從2024年6月30日的71億元下降至2024年9月30日的11億元，這些資金并不足以償還短債。

在銷售上，萬科也出現(xiàn)下滑。根據(jù)萬科披露，今年11月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積163.3萬平方米，合同銷售金額201.3億元，同比下滑34.43%；今年前11個月數(shù)據(jù)看，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1638.0萬平方米，合同銷售金額2226.8億元，同比下降35.11%。

在此前提下，萬科通過銷售回款完成債券兌付必將面對重重挑戰(zhàn)?；氐綇V州南站拿地上，這或許是萬科當前可行的資產(chǎn)盤活方式，也符合當下的市場大背景。

李宇嘉分析稱，萬科此次操作的看點是收儲并優(yōu)化規(guī)劃再出讓，且作為住宅用地開發(fā)，即“商辦改住”，這是近期土地出讓方式的普遍調(diào)整。過去，很多商務(wù)區(qū)規(guī)劃了太過宏偉、規(guī)模太大的商辦物業(yè)，但事實上需求潛力有限。因此，各地都在調(diào)整TOD片區(qū)、商務(wù)區(qū)的供地模式，減少非住宅地塊供應(yīng)，增加住宅地塊，比如武漢。

去年以來，萬科的確在積極把握各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現(xiàn)難點項目的盤活。除了廣州南站項目外，萬科此前在沈陽等地也曾通過存量土地置換的方式換取項目。據(jù)統(tǒng)計，2023年至今，萬科已累計盤活產(chǎn)能超470億元。