21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

華發(fā)股份又要?jiǎng)佑眯碌娜谫Y手段了。

12月9日晚間，華發(fā)股份發(fā)布向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預(yù)案，擬發(fā)行總額不超55億元（含本數(shù)），期限6年，發(fā)行對象為包括華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超35名特定對象。

華發(fā)集團(tuán)是華發(fā)股份的控股股東，其持有約5.44億股，占比約21%。根據(jù)公告，華發(fā)集團(tuán)擬以現(xiàn)金認(rèn)購不低于此次向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)債實(shí)際發(fā)行數(shù)量的29.64%，且不超過27.5億元（含本數(shù)），將用于上海、無錫以及珠海房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

A股房企發(fā)行可轉(zhuǎn)債并不多見。今年以來，僅有保利發(fā)展推動(dòng)發(fā)行一筆95億元可轉(zhuǎn)債，且目前流程尚未完備。華發(fā)股份此次發(fā)布可轉(zhuǎn)債的發(fā)行預(yù)案，資本市場對之態(tài)度分化。正面的聲音認(rèn)為，此時(shí)尚能夠動(dòng)用可轉(zhuǎn)債補(bǔ)充資金算是頭部房企的“優(yōu)待”，消極的聲音則認(rèn)為，華發(fā)股份的“余糧”已經(jīng)不多了。

過去幾年，華發(fā)股份一度被視為逆勢發(fā)展的代表性地方房企。但高位拿下的地塊最終進(jìn)入結(jié)算周期普遍表現(xiàn)不佳，也成為華發(fā)股份的沉重負(fù)累。在這種背景下，華發(fā)股份推動(dòng)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，也的確有深層次的緣由。

推動(dòng)發(fā)債

華發(fā)股份擬發(fā)行的55億元可轉(zhuǎn)債，對控股股東設(shè)置了一定時(shí)間的限售期。

在公告中，華發(fā)股份承諾在本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行完成后，華發(fā)集團(tuán)直接及間接持有的股份比例不超過30%時(shí)，18個(gè)月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓所認(rèn)購的股份；若超過30%，則36個(gè)月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓。華發(fā)股份還強(qiáng)調(diào)，將確保募集資金用于相關(guān)項(xiàng)目，提升資金使用效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并表態(tài)在未來三年（2024年-2026年）繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)金分紅政策，確保股東的合理回報(bào)。

華發(fā)股份此次募資擬投向上海、無錫和珠海的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。從這三個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測算來看，利潤相對符合行業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)狀。

其中，上海華發(fā)海上都薈項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)為124億元，此次計(jì)劃募集資金投入28億元。這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入為131.2億元，凈利潤為5.5億元左右，預(yù)計(jì)投資凈利率為4.41%，銷售凈利率為4.17%。

此外，無錫華發(fā)中央首府則將計(jì)劃募集資金投入11億元，這個(gè)項(xiàng)目的投資凈利率和銷售凈利率分別為4.8%和4.51%；珠海華發(fā)金灣府計(jì)劃募集資金投入9億元，投資凈利率和銷售凈利率則更低，分別為3.27%和3.16%。

針對此次募資擬投的項(xiàng)目，華發(fā)股份認(rèn)為，本次募集資金投資的項(xiàng)目地塊整體位于宜居宜商、全功能復(fù)合型的城市區(qū)域，周邊通達(dá)便捷，生活設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目類型為普通商品住宅，目標(biāo)客群以剛需或改善型為主。

此外，華發(fā)股份還將用剩余的7億元補(bǔ)充流動(dòng)資金。華發(fā)股份稱，此舉有助于滿足公司資金需求，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并增強(qiáng)公司持續(xù)盈利能力。

在債券存續(xù)期內(nèi)，隨著本次可轉(zhuǎn)債逐漸轉(zhuǎn)換為公司股份，公司長期權(quán)益資本得到有效補(bǔ)充，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少償債風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)債務(wù)融資提供空間和保障，也為公司的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

此外，華發(fā)股份也承認(rèn)，近年來，隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展與規(guī)模的擴(kuò)張，公司面臨較大的資金需求。同時(shí)，公司擁有豐富的土地儲(chǔ)備，大量后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)需要強(qiáng)有力的資金支持，通過本次向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金，可以增加公司貨幣資金流入，增強(qiáng)公司資金實(shí)力，拓展公司經(jīng)營規(guī)模。

一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“房企發(fā)債的核心原因，就是對資金的需求較高。現(xiàn)在房企的開發(fā)規(guī)模多數(shù)都降下來了，如果還在不斷地進(jìn)行債權(quán)融資，就說明它短期內(nèi)對資金的需求量還是比較大?！?/p>

“雙刃劍”

華發(fā)股份在公告中并不避談對資金的渴求。

事實(shí)上，“第三支箭”剛放開之時(shí)，華發(fā)股份也是最早一批推行股權(quán)融資的房企。去年11月2日，華發(fā)股份公告，其已成功定向增發(fā)股票6.35億股，每股價(jià)格為8.07元/股，募集資金總額約為51.24億元，共有包括控股股東華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的17名對象獲得配售。

華發(fā)股份這單定增，也是為數(shù)不多能夠成行的房企股權(quán)融資案。可供對比的是，另一家龍頭房企保利發(fā)展的過百億元定增案至今仍未有進(jìn)展。市場普遍認(rèn)為，控股股東的認(rèn)購是其最終能夠成功發(fā)行的重要影響因素。而此次可轉(zhuǎn)債發(fā)行，華發(fā)集團(tuán)的再度出手“馳援”或許也有望加快華發(fā)股份的融資進(jìn)度。

華發(fā)集團(tuán)對華發(fā)股份的支持還不僅體現(xiàn)在助力融資之上。今年8月，華發(fā)股份還曾發(fā)布公告稱，擬與華發(fā)集團(tuán)或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過人民幣120億元。

雖然控股股東對華發(fā)股份提供了“支持”，但是投資者對華發(fā)股份的財(cái)務(wù)狀況卻在進(jìn)行重新審視。10月29日，華發(fā)股份發(fā)布三季度報(bào)告，今年前三季度，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入315.59億元，同比下降33.21%；歸母凈利潤13.31億元，同比下降39.56%。

其中，今年第三季度，華發(fā)股份營業(yè)收入為67.16億元，同比下降57.42%；歸母凈利潤6610.23萬元，同比下降75.98%。

銷售面上，華發(fā)股份也持續(xù)跌落。今年前9個(gè)月，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售金額651.2億元，較去年同期下降37%；銷售面積227.6萬平方米，較去年同期下降30%。

一位持有華發(fā)債券的私募機(jī)構(gòu)投資者對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，“華發(fā)股份前幾年拿了太多的高價(jià)地，去化率和利潤率都不太理想，管理能力在我們跟蹤的期間表現(xiàn)得并不是非常好，可持續(xù)性比較一般?！?/p>

一組可供對比的數(shù)據(jù)是，今年前三季度，華發(fā)股份的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為36.86億元，同比下降92.04%。

與此同時(shí)，華發(fā)股份也不敢大舉擴(kuò)張了。據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額僅為35億元，排名66位。而它的控股股東華發(fā)集團(tuán)，則悄悄在土地市場上冒頭。12月3日，華發(fā)集團(tuán)以34.5億元總價(jià)拿下珠海主城的鳳凰谷地塊，折合樓面價(jià)1.6萬元/平方米，刷新了珠海主城的總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

控股股東與華發(fā)股份的一進(jìn)一退之間，華發(fā)股份的處境可以想見。在市場局勢未曾扭轉(zhuǎn)之時(shí)，華發(fā)股份短期內(nèi)的業(yè)績或?qū)⒊掷m(xù)承壓，它還將繼續(xù)為高位拿地的瘋狂買單。