李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

今年國(guó)慶假期，受國(guó)家及各地房地產(chǎn)利好政策密集發(fā)布的影響，加上各地組織多種形式的房展會(huì)、促銷會(huì)，新盤項(xiàng)目也祭出了各種贈(zèng)送和優(yōu)惠措施，反映購(gòu)房意愿的看房量、到訪量大幅上升，各地新房和二手住房銷售量出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)，有的城市交易量同比去年國(guó)慶實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。

國(guó)慶前，國(guó)家及一線城市出臺(tái)了強(qiáng)有力的紓困政策。9月26日，中央政治局會(huì)議明確了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的重要指示后，9月29日晚上，住建部提出“指導(dǎo)各地有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效。要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策”。9月29~30日，一線城市相繼出臺(tái)新政，廣州徹底退出限購(gòu)政策，京滬深則大幅收縮了限購(gòu)范圍。

從按揭政策來(lái)看，深圳、上海、北京均降低首付比例。其中，北京和深圳下降的力度最大，首套房和二套房首付比例分別降至15%和20%。上海首套房、二套房首付比例分別為15%和25%，臨港新片區(qū)等外圍為20%。

9月29日央行發(fā)布公告，允許變更房貸利率在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，同時(shí)取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。此后，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，各銀行原則上應(yīng)于10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。對(duì)LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP（基點(diǎn)）的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

商品房市場(chǎng)顯著升溫

政策層面對(duì)于“止跌回穩(wěn)”的全新表態(tài)，直接提振了市場(chǎng)信心和預(yù)期。近期各地發(fā)布的政策措施，特別是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的一線城市出臺(tái)了力度非常大的紓困政策，以及各地大范圍密集啟動(dòng)商品房促銷活動(dòng)，催化了“提振預(yù)期、活躍氣氛、降低成本、降低門檻”的綜合效應(yīng)。

落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的精神，各地在國(guó)慶節(jié)前后迅速行動(dòng)。首先，省市上下聯(lián)動(dòng)，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等10余個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）出臺(tái)了省級(jí)層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策文件，武漢、南昌、合肥、廣元等50余個(gè)城市也出臺(tái)了本市房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策；市級(jí)層面則充分用好調(diào)控自主權(quán)，已有130余個(gè)城市出臺(tái)稅費(fèi)優(yōu)惠、房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新、裝修補(bǔ)貼、利率優(yōu)惠、利用公積金支持購(gòu)房等多方面政策。

其次，政府、協(xié)會(huì)和企業(yè)同頻共振，在政策的指導(dǎo)和激勵(lì)下，行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)同企業(yè)做出止跌回穩(wěn)的實(shí)際行動(dòng)。9月30日，由重點(diǎn)房企組成的中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)單位聯(lián)合發(fā)布《百城千企商品房促銷活動(dòng)承諾倡議書》，做出“決不隨意哄抬價(jià)格擾亂市場(chǎng)，也不過(guò)度降價(jià)搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，保證如約交付房屋和做好售后服務(wù)”等鄭重倡議，在行業(yè)層面為止跌企穩(wěn)和高質(zhì)量發(fā)展而集體承諾。截至10月4日，20余個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）130余個(gè)城市，組織開展了金秋促銷季、住（房）博會(huì)、云展廳、直播看房等多種形式的線上、線下商品房促銷活動(dòng)。

根據(jù)筆者在廣州和深圳兩地調(diào)研的情況，無(wú)論帶看量還是成交量，無(wú)論是新房還是二手住房，無(wú)論剛需盤還是改善房源，無(wú)論是中心區(qū)還是外圍區(qū)域，相比剛剛過(guò)去的9月份以及去年國(guó)慶假期，今年國(guó)慶假期各地商品房銷售都有了50%以上甚至翻倍的增長(zhǎng)。

根據(jù)貝殼提供的數(shù)據(jù)，10月1日~7日，廣州二手住房市場(chǎng)新增客源量環(huán)比9月增長(zhǎng)29%，同比去年同期增長(zhǎng)31%；新房市場(chǎng)新增客源量環(huán)比9月增長(zhǎng)79%，同比去年同期增長(zhǎng)58%。帶看量方面，10月1日~7日，廣州二手住房帶看量日均環(huán)比9月增長(zhǎng)34%，同比去年同期增長(zhǎng)20%；新房帶看量日均環(huán)比9月增長(zhǎng)243%，同比去年同期增長(zhǎng)83%；成交量方面，10月1日~7日，廣州二手住房成交量日均環(huán)比9月增長(zhǎng)58%，同比去年同期增長(zhǎng)116%；新房認(rèn)購(gòu)量日均環(huán)比9月增長(zhǎng)522%，同比去年同期增長(zhǎng)120%。可見(jiàn)，開發(fā)商優(yōu)惠促銷，加上二套住房首付、利率、稅率（增值稅免征期下降）下降幅度大，改善型為主的新房市場(chǎng)表現(xiàn)好于二手住房。另外，二手住房交易增幅明顯大于帶看量，意味政策驅(qū)動(dòng)觀望的需求入市。

再看深圳，根據(jù)深圳住建局提供的數(shù)據(jù)，10月1日~7日，全市新建商品住宅認(rèn)購(gòu)銷售1841套，認(rèn)購(gòu)量較去年同期增長(zhǎng)664.14%；二手住房方面，全市頭部中介機(jī)構(gòu)帶看量和成交量分別達(dá)到24620人次、1314套，日均值較2023年國(guó)慶假期分別增長(zhǎng)了22%和339%。

在降低成本方面，近期多地取消普通住房和非普通住房的差別，對(duì)于“賣舊買新、賣小買大”的購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，契稅稅率將降低1.5~2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，二手房交易增值稅免征期從5年縮短至2年，意味著只要持有房產(chǎn)滿2年，就可以免除5.5%的增值稅。加總起來(lái)的稅負(fù)減免達(dá)到購(gòu)房總價(jià)的7.0%~7.5%。比如，總價(jià)200萬(wàn)元的房產(chǎn)，稅負(fù)下降14萬(wàn)~15萬(wàn)元，極大地降低了購(gòu)房成本。

同時(shí)，再考慮到近期的新增房貸利率已降至3.45%左右，相比年初的4%左右下降了50多個(gè)基點(diǎn)。另外，二套住房的首付比例降至15%~20%，相比之前動(dòng)輒30%以上（京滬深在40%~80%），下降幅度也很明顯，購(gòu)房的門檻迅速下降。由此，對(duì)于一些收入穩(wěn)定但卻無(wú)法在中心區(qū)置業(yè)或無(wú)法購(gòu)置二套住房或置換大面積、高品質(zhì)住房的需求來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在也有了支付能力。

另外，由于建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，如計(jì)算一半面積的“大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗”，綠化、景觀、園林設(shè)計(jì)都更加滿足居民對(duì)美好人居的向往，新房供應(yīng)端也開始向打造“好房子”轉(zhuǎn)型。無(wú)論是廣州、深圳，還是珠三角其他城市，主要分布在中心區(qū)的改善型新盤，在國(guó)慶假期獲得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，美元進(jìn)入降息周期、資本市場(chǎng)趨于好轉(zhuǎn)等消息，也增加了高收入人群置業(yè)的意愿。

住房改善意愿被激活，也有利于剛需購(gòu)置二手住房。筆者了解到，盡管有二手房業(yè)主返價(jià)的案例，但僅是個(gè)別案例，比如一些板塊新房供應(yīng)較少、二手房主導(dǎo)的“次新房”或?qū)W位房等，由于預(yù)期有所改善、競(jìng)品比較少，加上基于學(xué)位的需求較為剛性，部分業(yè)主收回折扣或返價(jià)。但對(duì)大部分業(yè)主來(lái)講，基于換房而適度讓利、盡快出售仍是主流，這也利于剛需上車。

由于存量房貸利率一次性降到新發(fā)放房貸的水平，而且央行明確了存量房貸調(diào)整的新規(guī)，簡(jiǎn)單來(lái)講就是，若存量房貸和增量房貸存在剪刀差，就會(huì)通過(guò)借款人與銀行協(xié)商的模式，迅速調(diào)整到更低的房貸水平上。因此，基于提前還貸的二手房掛牌將會(huì)減少，這對(duì)穩(wěn)定二手房掛牌量和價(jià)格有重要的意義，這與新房告別惡性降價(jià)形成共振，有利于整體住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。

后續(xù)政策仍可期待

值得注意的是，10月3日以后，新房銷售現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)時(shí)交易量開始下降。這也好理解，9月29~30日，國(guó)家和各地紓困政策密集推出，商品房市場(chǎng)得到的關(guān)注度比較高，很多本來(lái)打算買房但一直處于猶豫狀態(tài)的人，預(yù)期受政策“臨門一腳”的影響而果斷進(jìn)入了市場(chǎng)。從10月3日開始，很多人出行或探親，交易量開始下滑，但同比去年國(guó)慶期間仍然保持較高的增長(zhǎng)率。

隨著“門檻”上的需求被市場(chǎng)消化，后續(xù)又面臨接續(xù)力的問(wèn)題。此外，二手住房掛牌量還在高位徘徊，市場(chǎng)對(duì)于樓市的既定預(yù)期并未改變，不排除趁勢(shì)出貨的二手房掛牌量增長(zhǎng)。開發(fā)商普遍促銷的姿態(tài)決定了房?jī)r(jià)依然在低位徘徊，上漲的可能性不大。同時(shí)，收入和就業(yè)的基本面還待改善，購(gòu)房者整體對(duì)形勢(shì)認(rèn)識(shí)相對(duì)客觀，往往多方比較、多次看房才會(huì)決定買房，行為比較理性。

政策層面已經(jīng)明確了“止跌回穩(wěn)”的新的信號(hào)和新的基調(diào)。一方面，國(guó)家提出了“嚴(yán)控增量”，意味著新房在售庫(kù)存過(guò)大區(qū)域、二手住房掛牌量大的區(qū)域，可能將暫停新增供地、暫停拆除式舊改、暫緩新開工項(xiàng)目，給市場(chǎng)傳達(dá)積極信號(hào)。另一方面，降低存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)政策利率等將推動(dòng)LPR下調(diào)，驅(qū)動(dòng)按揭利率進(jìn)一步下調(diào)。后續(xù)，財(cái)稅政策可能將跟進(jìn)，包括調(diào)整二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等等，以及收購(gòu)和盤活存量土地和房源做保障性住房等。同時(shí)，相關(guān)部門及各地也在醞釀一攬子增量政策，扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。

總之，近期的房地產(chǎn)政策是系統(tǒng)性、整體性的一個(gè)縮影，即全方位考慮商品房市場(chǎng)上下游、新房和二手住房、存量房貸和增量房貸、土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)，商品房供需和收入就業(yè)等基本面因素，建立商品房止跌回穩(wěn)的長(zhǎng)效機(jī)制。9月25日，《關(guān)于實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略促進(jìn)高質(zhì)量充分就業(yè)的意見(jiàn)》發(fā)布，提到“把高質(zhì)量充分就業(yè)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展優(yōu)先目標(biāo)，納入發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、價(jià)格、就業(yè)等政策協(xié)同發(fā)力，提高發(fā)展的就業(yè)帶動(dòng)力”。在經(jīng)歷了2~3年左右的調(diào)整后，隨著政策效應(yīng)的不斷釋放，商品房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。