21世紀經(jīng)濟報道記者 張偉澤 見習記者 孫遲悅 香港報道

10月8日，戴德梁行舉行“2024第三季度香港物業(yè)市場回顧及展望會議”。戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝在會上表示，美聯(lián)儲降息周期的開啟，以及香港股市和中國內(nèi)地股市的反彈，為香港物業(yè)市場帶來了利好信號，戴德梁行預(yù)計在2024年第四季度，香港物業(yè)市場的市場氛圍和交易量將會有所改善。

預(yù)計香港樓市成交量將回升至約50000宗

戴德梁行估價及顧問服務(wù)部高級董事黎劍明表示，本輪降息后，戴德梁行接獲的詢價量輕微回升。因此戴德梁行預(yù)計市場信心及香港住宅物業(yè)的成交量在2024年第4季度逐步回升，全年成交量同比2023年將回升15%-20%，至約50000宗。

香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，香港住宅物業(yè)價格指數(shù)在2024年前8個月下跌6.2%。其中，作為偏低價格樓盤代表的沙田第一城房價環(huán)比上一季度下降7.4%；代表中等價格樓盤的太古城房價環(huán)比上一季度下跌3.6%；代表豪宅市場的貝沙灣房價環(huán)比上一季度下跌4.9%。因此，戴德梁行預(yù)計香港物業(yè)市場價格將在2024第4季度繼續(xù)調(diào)整。

黎劍明表示，美聯(lián)儲長達兩年的加息周期的正式結(jié)束，使得全球市場的投資氛圍逐漸明朗。不過，雖然香港方面立即跟隨美聯(lián)儲降息步伐，但目前香港利息仍處于歷史較高位，因此美聯(lián)儲降息的作用無法及時反應(yīng)在香港樓市上。

成交量方面，根據(jù)香港土地注冊處和戴德梁行研究部資料，2024年第3季度香港住宅物業(yè)買賣成交量為10225宗，同比2023年第3季度的9174宗上升約11%；但環(huán)比上一季度的17953宗下跌約43%；此外，在9月中旬美聯(lián)儲降息政策落地后，9月香港住宅物業(yè)成交量為2848宗，同比2023年9月的2862宗下降約0.4%。

“股市先行樓市”，戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，目前，香港股市和中國內(nèi)地的股票市場表現(xiàn)向好并錄得成交量新高，若美聯(lián)儲持續(xù)減息、股市持續(xù)向好，投資者的信心將逐步回升，香港的住宅物業(yè)市場將有望在財富效應(yīng)的帶動下持續(xù)向好。

香港核心區(qū)臨街鋪租將漲4%-9%

蕭亮輝表示，在中央政府推出一系列刺激經(jīng)濟措施，以及受美聯(lián)儲降息影響導(dǎo)致港元匯率降低的背景下，赴香港旅游的旅客群體的消費意愿將有望加強；此外，中國內(nèi)地和香港的股票市場的向好趨勢也將提升消費者的消費信心。這些正面信息將有效支持香港零售行業(yè)的復(fù)蘇，因此，戴德梁行預(yù)計2024全年香港核心地區(qū)臨街商鋪租金將上漲4%-9%。

戴德梁行研究部資料顯示，在2024第3季度，香港尖沙咀和中環(huán)商鋪租金同比增長超6%，環(huán)比上一季度增長超1.7%，預(yù)計全年將增長7%-9%；銅鑼灣和旺角商鋪租金同比增長超3.3%，環(huán)比上一季度分別增長2.3%和1%，預(yù)計全年將增長4%-7%。然而，香港元朗和屯門地區(qū)商鋪租金環(huán)比上一季度分別下降3%和5%，其中，屯門地區(qū)商鋪租金同比下降3.9%。

蕭亮輝認為，臨近關(guān)口地區(qū)的商鋪受到了旅客和本地居民消費模式改變的影響，導(dǎo)致租金下降。以餐飲業(yè)為例，今年第三季度香港各區(qū)餐飲業(yè)租金同比輕微下降1.5%-2.5%，而在“港人北上”消費熱潮的持續(xù)影響下，香港餐飲業(yè)各運營商仍將面臨更多競爭和挑戰(zhàn)。

蕭亮輝稱，金融行業(yè)相關(guān)租戶將持續(xù)為香港核心地區(qū)商鋪租賃帶來增量。例如，在旺角開設(shè)門市實體店的富途證券、以及在港島核心地段開設(shè)財富管理中心的多家銀行等，將繼續(xù)支持核心地區(qū)商鋪租金的增長。

預(yù)期寫字樓租金將跌6%-8%

蕭亮輝表示，受到目前企業(yè)控制成本和升級搬遷需求的影響，香港寫字樓業(yè)主將持續(xù)采取靈活的租賃方案以吸引租戶，因此寫字樓的租金表現(xiàn)將在2024年持續(xù)疲軟，預(yù)期全年租金將下跌6%-8%。

根據(jù)戴德梁行研究部資料，以香港中區(qū)超甲級寫字樓為例，在2024第3季度該類寫字樓租金環(huán)比上一季度下降3.2%，從2024年初至今下降5.7%，預(yù)計2024全年租金將下降6%-8%。此外，對比2019年租金頂峰時期，香港各區(qū)超甲級寫字樓加權(quán)平均租金截至2024第3季度下降39.6%。

蕭亮輝認為，展望后市，由于2024年前3季度香港IPO市場重返全球第四位，以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟政策和美聯(lián)儲降息周期對于中國內(nèi)地和香港股票市場的刺激，香港的金融市場將在2024年持續(xù)復(fù)蘇，從而支持和帶動金融服務(wù)業(yè)租戶對于甲級寫字樓的需求。