21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏  北京報(bào)道 中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。

會(huì)議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這是繼9月24日三部門推出一攬子樓市調(diào)控政策后，中央針對(duì)房地產(chǎn)的又一次重要部署，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容豐富且重磅。對(duì)于樓市而言，蘊(yùn)含的信號(hào)意義不可忽視。

最新的表態(tài)中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的說(shuō)法，為近年來(lái)首次出現(xiàn)。分析人士指出，這是非常明確的導(dǎo)向，意味著四季度各地或有持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

其中，除信貸政策的調(diào)整外，一線城市是否會(huì)對(duì)限購(gòu)措施進(jìn)行優(yōu)化，是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

此外，“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的說(shuō)法，也不同于以往的表態(tài)，其中包含的中長(zhǎng)期調(diào)控思路的變化，同樣值得關(guān)注。

調(diào)控新周期將開(kāi)啟

今年以來(lái)，樓市政策保持著穩(wěn)定的出臺(tái)節(jié)奏，但房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)整狀態(tài)中。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—8月，全國(guó)新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬(wàn)億元，下降23.6%。同期，房地產(chǎn)投資、開(kāi)竣工、房企到位資金等指標(biāo)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

二手房方面，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，1—8月份全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交套數(shù)跌幅為3%。而去年同期該增速為正，且幅度較大為31%。

自去年下半年以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)保持著以降為主的態(tài)勢(shì)。今年8月，有67個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，70個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格全部環(huán)比下降。

本月以來(lái)，樓市表現(xiàn)繼續(xù)平淡，傳統(tǒng)“金九”成色不足。多家機(jī)構(gòu)指出，除上海等少數(shù)城市外，整體市場(chǎng)的需求仍然相對(duì)乏力，難以對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)支撐。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)下行的壓力比較大，且已經(jīng)形成了預(yù)期疲弱和量?jī)r(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)，供給和需求負(fù)反饋收縮，這種下滑導(dǎo)致全產(chǎn)業(yè)鏈條收縮。

這也是提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的重要背景。分析人士認(rèn)為，這意味著決策層對(duì)市場(chǎng)已有明確定調(diào)，調(diào)控的新周期也將開(kāi)啟。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，在部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，政治局會(huì)議釋放了更加積極信號(hào)，并將房地產(chǎn)政策放在了更加重要的位置。這表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，才能更好地為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)換期的調(diào)控思路

中央政治局會(huì)議還表示，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。這一提法也備受關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該提法和過(guò)去的“盤活存量?jī)?yōu)化增量”有相似性，但是更加明確和聚焦。這也是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)做出的新部署。

他表示，“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”，本質(zhì)上也是立足當(dāng)前房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的新特點(diǎn)所做出的重要安排。

經(jīng)歷了前些年的大規(guī)模投資后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于去庫(kù)存的周期中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年8月末，全國(guó)商品房待售面積7.38億平方米。按照當(dāng)前的銷售節(jié)奏，去化周期接近10個(gè)月。若算上已拿地未開(kāi)工、已開(kāi)工未銷售的部分，樓市廣義庫(kù)存更加龐大。

這些庫(kù)存還存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的不均衡，即三四線城市庫(kù)存的去化周期超過(guò)一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存難度高于住宅項(xiàng)目。

因此，合理統(tǒng)籌增量和存量，不僅是當(dāng)下的重要任務(wù)，也將是未來(lái)一段時(shí)間的主要政策導(dǎo)向。機(jī)構(gòu)普遍指出，這需要不同城市因城施策進(jìn)行調(diào)整，在這方面，地方政府也將被賦予較大的權(quán)限。

具體而言，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“嚴(yán)控增量”意味著房地產(chǎn)的新增投資規(guī)模將有所下降。

“優(yōu)化存量”意味著“以購(gòu)代建”等系統(tǒng)工作會(huì)加強(qiáng)推進(jìn)，預(yù)計(jì)“三板斧”會(huì)強(qiáng)力推進(jìn)，即銀行專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)債和社會(huì)資本，有助于更好地盤活存量資產(chǎn)。

在此基礎(chǔ)上，此次政策提及，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。說(shuō)明金融層面對(duì)“優(yōu)化存量”的支持力度將有所加大。

“提高質(zhì)量”的提法為首次出現(xiàn)，此舉與改善性需求占比不斷提高、居民對(duì)居住品質(zhì)的需求不斷提升的趨勢(shì)相吻合。陳文靜指出，住建部提及的“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。

“限購(gòu)令”或繼續(xù)優(yōu)化

針對(duì)樓市限購(gòu)政策的表態(tài)，是外界關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)。

兩天前的三部門表態(tài)，主要聚焦于金融手段。此次中央政治局會(huì)議則對(duì)行政、土地、財(cái)稅等手段有所部署，并提出，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策”。

限購(gòu)政策是上一輪樓市調(diào)整周期的標(biāo)志性政策，主要通過(guò)對(duì)需求端施加行政性限制，達(dá)成房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性的供需平衡，并最終實(shí)現(xiàn)“時(shí)間換空間”的效果。

近幾年，樓市供需關(guān)系發(fā)生變化，越來(lái)越多的城市逐漸弱化并取消了限購(gòu)政策，限售、限貸等其他措施也逐步解除。據(jù)悉，當(dāng)前仍實(shí)施限購(gòu)政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區(qū)。

其中，一線城市的限購(gòu)政策能否繼續(xù)優(yōu)化，被認(rèn)為是影響市場(chǎng)回溫的重要因素，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒帶來(lái)重要影響。

分析人士普遍認(rèn)為，此次表態(tài)后，一線城市的限購(gòu)令有望繼續(xù)優(yōu)化。陳文靜指出，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開(kāi)，北上深有望更大力度優(yōu)化限購(gòu)政策，此舉有助于發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。

上海易居研究院也認(rèn)為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開(kāi)限購(gòu)的城市，其次是深圳。但該機(jī)構(gòu)表示，京滬全面放開(kāi)限購(gòu)可能性不大。

此外，一線城市限貸、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整，從而促進(jìn)市場(chǎng)回暖。

近期，北京、無(wú)錫等城市已經(jīng)釋放優(yōu)化樓市政策的信號(hào)。未來(lái)一段時(shí)間，“地方版”樓市政策將陸續(xù)出臺(tái)，其內(nèi)容值得關(guān)注。