21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 廣州開始在全市范圍內(nèi)開展商品房收購。

11月18日下午，廣州安居集團(tuán)正式發(fā)布公告，將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房，有意參加的開發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報(bào)名。這意味著廣州收購存量商品房作保障房的措施從此前的增城等區(qū)擴(kuò)大到全市范圍。

商品房收購用作保障性住房，被認(rèn)為是促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。廣州此前在增城已經(jīng)有過相應(yīng)的探索，此次將收購范圍擴(kuò)大至全市，或?qū)⒂兄趶V州全市“去庫存”。

實(shí)際上，在廣州之前，深圳也已經(jīng)于今年8月啟動(dòng)存量商品房收購。但是，三個(gè)月過去，深圳存量房收購進(jìn)展稍顯緩慢。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，深圳進(jìn)展較為緩慢的原因是符合條件的項(xiàng)目較少，加之收購價(jià)格難以達(dá)成共識(shí)，被收購方普遍意興闌珊。這也意味著，在實(shí)操層面上商品房收購還存在一些落地的“堵點(diǎn)”待破。

廣州擴(kuò)容

廣州安居集團(tuán)此次征集的房源，要求比較符合實(shí)際。

根據(jù)公告，廣州安居集團(tuán)擬征集已建成的存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目，房源征集范圍為廣州市行政區(qū)域內(nèi)已建成的存量商品房房源，房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施較為齊全。

征集條件方面，一是資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰；二是已取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書；三是面積在90平方米以下；四是房源權(quán)屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意；五是優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，廣州安居集團(tuán)對(duì)于房源的要求與大多數(shù)城市發(fā)布的公告類似，即遵循市場(chǎng)化、法治化、雙方自愿等原則，收購存量已建成商品房房源。此次發(fā)布的只是公告，后續(xù)會(huì)根據(jù)開發(fā)商報(bào)名情況和前期摸底情況再進(jìn)行價(jià)格等要素的磋商。

廣州并不是最早發(fā)出由國企收購存量商品房的城市，但在行動(dòng)上卻不顯得緩慢。

早在今年6月，廣州增城就已經(jīng)發(fā)布公告，擬采用購買市場(chǎng)化商品房作為項(xiàng)目安置房源，預(yù)算金額2000萬元，選擇購買的房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)，平均單價(jià)上限不超過10537元/平方米。

今年11月，廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地廣州黃埔區(qū) “五村七片” 城中村改造項(xiàng)目。這筆貸款由國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)出，兩家銀行將陸續(xù)向黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放首期2.5億元專項(xiàng)借款，用于收購存量商品房用作村民安置房。

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，廣州擴(kuò)大商品房收購范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有著重要作用。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量為1329.7萬平方米，出清周期為21.4個(gè)月。其中，90平方米以下戶型的庫存量為319.9萬平方米，占比約24%，出清周期為20.4個(gè)月。

楊永俊指出，“隨著存量商品房收購用作保障房的開展，疊加此前廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地等政策，預(yù)計(jì)全市庫存量有望穩(wěn)步下降至合理水平，推動(dòng)房?jī)r(jià)有效企穩(wěn)?！?/p>

紓解堵點(diǎn)

收購存量商品房用作保障性住房被認(rèn)為有助于樓市的企穩(wěn)回升，國內(nèi)也有部分城市走得更遠(yuǎn)。

目前看來，由國企下場(chǎng)收購存量商品房貫徹相對(duì)徹底的城市是鄭州。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，截至2024年5月22日，鄭州城發(fā)安居有限公司累計(jì)收購81個(gè)存量項(xiàng)目，累計(jì)10.6萬間房源，總建筑面積428萬平方米，共計(jì)支付交易金額338億元。這些項(xiàng)目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.3萬間作為人才公寓投入市場(chǎng)，租賃價(jià)格為租賃市場(chǎng)價(jià)的7折。

從收購價(jià)格來看，存量收購的平均收購價(jià)格為7897.2元/平方米。對(duì)比而言，2023年，鄭州市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)為12443元/平方米；其中，商品住宅銷售均價(jià)為14007元/平方米；非住宅銷售均價(jià)為9024元/平方米。存量資產(chǎn)的收購均價(jià)是2023年鄭州新建商品房銷售均價(jià)的6折左右。

但鄭州是相對(duì)特別的例子。從市場(chǎng)的反饋來看，6折左右的價(jià)格是各方比較能夠接受的水平。但是，在廣州、深圳這類一線城市，目前市場(chǎng)的購買力尚有支撐，因而這樣的價(jià)格可能難以被市場(chǎng)接受，在實(shí)操層面上也帶來了一些障礙。

可供對(duì)比的例子是深圳，今年8月，深圳安居集團(tuán)發(fā)布征集通告，擬開展收購商品房用作保障性住房工作，房屋征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。

但直至現(xiàn)在，在公開的渠道中，并未有更多關(guān)于收購的消息發(fā)布。一位深圳的房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“從收購條件來看，90平方米以下的整棟、整單元未售的項(xiàng)目幾乎是很少的。而且按照收購價(jià)格測(cè)算，大概在六折左右，深圳的市場(chǎng)沒有那么差，能夠正常賣出去就不存在想被收購的可能?！?/p>

李宇嘉也表示，從其他城市運(yùn)作實(shí)踐來看，存在的主要問題是，收購回來做保障性住房，無論租還是售，如果要堅(jiān)持資金平衡的原則，就必須得按照“白菜價(jià)”收購，這導(dǎo)致雙方可能在價(jià)格上達(dá)不成一致，這是阻礙收購的最大障礙。

李宇嘉續(xù)稱，由于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)期存在差異，市場(chǎng)主體通過申請(qǐng)?jiān)儋J款來收購的積極性尚待提升。最后，局限在已經(jīng)建成、且90平方米以下的新房，在售項(xiàng)目中估計(jì)符合條件的比較少。

楊永俊也強(qiáng)調(diào)，本次公告并未提及如何確定最為關(guān)鍵的收購價(jià)格和總收購金額，預(yù)計(jì)后續(xù)還有待交易雙方共同確認(rèn)細(xì)節(jié)。若收購價(jià)格相對(duì)合理，有望提升房企參與收購的積極性，更有效率地推動(dòng)此次政策的落地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。