LPR明明下調(diào)了，房貸利率卻還依舊很高？這樣的煩惱很快將成為過去了。

明天（11月1日）起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率新的定價(jià)機(jī)制將正式落地。六大行今日發(fā)布的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

貸款人可隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月、六個(gè)月或一年。在整個(gè)還款周期里，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。

新的定價(jià)機(jī)制有何作用？誰可以申請(qǐng)重定價(jià)周期調(diào)整？該選長周期還是短周期？未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？一文看懂→

為什么要實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制？

9月29日，央行發(fā)布《中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，并取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。此舉有助于漸進(jìn)有序緩釋新老房貸利率矛盾，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。

后續(xù)，市場競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利率積累較大利率后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。

過去較長一段時(shí)間，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風(fēng)險(xiǎn)管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期也要求最短為1年。隨著商業(yè)銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動(dòng)利率貸款都可由借貸雙方協(xié)商確定重定價(jià)周期。為提高貨幣政策傳導(dǎo)效率，央行取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

當(dāng)前縮短重新定價(jià)周期取消有什么影響？

從10月25日起，大部分存量房貸將完成批量調(diào)整，將加點(diǎn)幅度高于-30個(gè)基點(diǎn)的存量房貸利率，調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)。

由于重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30基點(diǎn)所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

明天起，重新定價(jià)周期最短縮短為3個(gè)月，原本市民需要等1年才迎來房貸利率的調(diào)整，如今最短三個(gè)月就可以調(diào)整。舉例而言，市民小美的重新定價(jià)日為每年的9月1日，原本要等到明年的這個(gè)時(shí)候，才能享受到新政帶來的優(yōu)惠，但申請(qǐng)重定價(jià)周期為3個(gè)月，那么意味著到明年的2月1日，她的貸款就能重新定價(jià)了。

目前LPR利率處于下行通道，重新定價(jià)周期的縮短，意味著小美將更快享受到利率重新定價(jià)的好處。

我的存量房貸利率加點(diǎn)值是否能夠調(diào)整？

根據(jù)中國人民銀行公告，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

房貸LPR加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30基點(diǎn)的，可提出調(diào)整申請(qǐng)。

舉例子，若本季度（即7月—9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%。人行最新公布的全國新發(fā)放房貸利率為3.33%，即為全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52基點(diǎn)。那么平均值-52基點(diǎn)+30基點(diǎn)=-22基點(diǎn)即3.63%，為調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)線。

此時(shí)，若小明的房貸為LPR-20基點(diǎn)，即3.65%。那么小明可以申請(qǐng)房貸利率重新定價(jià)。

全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值該如何確定？

人民銀行會(huì)在每個(gè)季度首月的最后一天公布上個(gè)季度全國新發(fā)放住房貸款平均利率，可登錄人民銀行官網(wǎng)進(jìn)行查詢。

全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人行最新公布的全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月公布的5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

例如，人行最新公布的全國新發(fā)放房貸平均利率為3.33%，該季度內(nèi)3個(gè)月的5年期以上LPR分別為3.85%、3.85%、3.85%，則其算術(shù)平均值為3.85%，全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP。

該選長周期還是短周期？

在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

因此，選長周期還是短周期，根據(jù)個(gè)人預(yù)期而定，具體策略如下：

• 如果貸款人認(rèn)為未來貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月，就可能更早地享受到貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)帶來的優(yōu)惠；
• 如果貸款人認(rèn)為未來貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價(jià)周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上漲就可能會(huì)更晚一些。
  

重新定價(jià)周期不一定越短越好。在降息周期，比如當(dāng)下，選擇的定價(jià)周期越短，則越快可以享受重新定價(jià)帶來的低利率，從而減少月供。但如果在加息周期，則相反。定價(jià)周期越短，則意味著要更快跟著加息提高利率，也將更早承擔(dān)LPR上調(diào)增加的利息支出。

需要特別提醒的是，整個(gè)貸款合同存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能變更一次，變更后不可撤銷。

個(gè)人住房貸款合同期限普遍較長，合同期內(nèi)，可能會(huì)經(jīng)歷不同的利率周期。

固定利率/人行基準(zhǔn)利率貸款怎么調(diào)整？

需先申請(qǐng)調(diào)整為LPR浮動(dòng)利率貸款，再申請(qǐng)發(fā)起LPR加點(diǎn)值調(diào)整。轉(zhuǎn)換僅限一次，轉(zhuǎn)換完成后，不能申請(qǐng)轉(zhuǎn)回按固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)。

拖欠的貸款可以申請(qǐng)調(diào)整貸款加點(diǎn)值嗎？

可以申請(qǐng)，但是需聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)商。

未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？

未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。

如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

想申請(qǐng)重定價(jià)周期調(diào)整

怎么操作？

中國銀行

符合條件的客戶可登錄中國銀行手機(jī)銀行App，通過“貸款—房貸利率調(diào)整”，選擇名下相應(yīng)房貸后申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期。

中國銀行將采用變更合同約定方式進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整完成后，可登錄中國銀行手機(jī)銀行App，通過“貸款—房貸利率調(diào)整”，選擇名下相應(yīng)房貸并查詢?cè)摴P房貸的調(diào)整記錄。

中國農(nóng)業(yè)銀行

浮動(dòng)利率房貸客戶可通過中國農(nóng)業(yè)銀行手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行提出重定價(jià)周期調(diào)整申請(qǐng)，中國農(nóng)業(yè)銀行將不晚于2024年11月15日受理。重定價(jià)周期調(diào)整將于調(diào)整當(dāng)日生效。

中國建設(shè)銀行

中國建設(shè)銀行將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期變更申請(qǐng)。浮動(dòng)利率貸款客戶可以登錄建行手機(jī)銀行、建行智慧個(gè)貸微信小程序等線上渠道，通過“存量房貸利率調(diào)整”功能，點(diǎn)擊“重定價(jià)周期變更”，按系統(tǒng)提示自助辦理。新約定的重定價(jià)周期在辦理成功當(dāng)日生效。

中國工商銀行

中國工商銀行將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請(qǐng)，客戶可通過工商銀行手機(jī)銀行“貸款-房貸重定價(jià)周期調(diào)整”欄目申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期。審核通過后，新的重定價(jià)周期即日生效?？蛻粢部砂瓷鲜鰰r(shí)間安排線下咨詢貸款服務(wù)行。

中國郵政儲(chǔ)蓄銀行

自2024年11月7日起，客戶可向郵政儲(chǔ)蓄銀行申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期，符合條件的，將及時(shí)予以調(diào)整。重定價(jià)周期調(diào)整將于審核通過當(dāng)日生效。

申請(qǐng)渠道：

• 線下渠道。客戶可到貸款經(jīng)辦行線下申請(qǐng)辦理。
• 線上渠道。具體辦理路徑為：郵儲(chǔ)銀行App-貸款-存量房貸常態(tài)化利率調(diào)整/重定價(jià)周期調(diào)整。

交通銀行

交通銀行將不晚于11月15日開始受理重定價(jià)周期調(diào)整申請(qǐng)，客戶可登錄“交通銀行手機(jī)銀行-金融-貸款-存量房貸重定價(jià)調(diào)整”欄目申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期。如不方便線上申請(qǐng)，可前往貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理。

本文綜合自央行公告、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（記者：唐婧）、證券時(shí)報(bào)、央視新聞，南方+及公開信息