21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 廣州土地市場在今年下半年蓄勢發(fā)力。

8月19日，廣州市2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批）正式公布，共50宗地塊，擬于2024年8月15日至2024年11月14日期間陸續(xù)發(fā)布出讓公告。

在此背景下，廣州于近期陸續(xù)掛牌多宗地塊，今年10月本應(yīng)是廣州土地市場備受期待的一個(gè)月。但是，受到房企預(yù)期以及市場表現(xiàn)的影響，本月以來廣州共有超過10宗地塊延期出讓。

直至10月30日，延期出讓的地塊迎來集體交易的周期，當(dāng)日掛牌的5宗地塊最終成功完成出讓，總成交金額達(dá)81億元，全部底價(jià)成交。需要指出的是，這幾宗地塊均經(jīng)歷過延遲出讓或者修改規(guī)劃降低條件等環(huán)節(jié)。從這次土地成交的結(jié)果來看，廣州土地市場仍然承壓，市場情緒也并未扭轉(zhuǎn)。

調(diào)規(guī)后成交

廣州此次土地出讓，并未出現(xiàn)新的玩家參與其中。這五宗地最終被越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、珠江實(shí)業(yè)與華潤置地的聯(lián)合體分別拿下。

其中，保利發(fā)展摘得的三宗地塊，本應(yīng)有一定的熱度。這三宗地塊位于廣州海珠琶洲南區(qū)，是廣州近年來成交熱度較高的區(qū)域之一?？硕饠?shù)據(jù)監(jiān)測顯示，目前地塊周邊三公里內(nèi)有三個(gè)項(xiàng)目在售，一個(gè)項(xiàng)目待售，近一年商品住宅成交750套，成交均價(jià)11.35萬元/平方米。

根據(jù)出讓資料，琶洲南區(qū)三宗地塊總價(jià)為59億元，樓面均價(jià)也在4.3萬元/平方米左右，對比目前在售的地塊有一定的利潤空間。

這宗地塊上架之時(shí)，也吸引了多家房企的關(guān)注，但最終經(jīng)歷了兩次延期出讓才最終成功落槌。

究其原因，琶洲地塊雖然區(qū)位條件優(yōu)越，但配套卻略顯不足。一位華南房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“這個(gè)項(xiàng)目要做好周邊得花很多力氣?，F(xiàn)在是全集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)撥投資資金，這樣的地塊確定性不夠強(qiáng)，我們會(huì)更猶豫一些?！?/p>

囿于客觀因素，在延期出讓的過程中，廣州官方也釋放了較大的誠意，對地塊進(jìn)行了一輪規(guī)劃調(diào)整，比如修建臨時(shí)道路、搬遷變電站、拆除高壓塔等全面改善周邊環(huán)境。

此外，天河金融城的地塊也經(jīng)歷過延期出讓。這宗地塊早在今年4月就已經(jīng)上架，但其時(shí)并未成功出讓。

此次重新上架，這宗地塊在出讓條件上，不再提及“競得人須承擔(dān)土壤污染修復(fù)工作”，且地塊交付時(shí)間從簽訂出讓合同之日起3個(gè)月內(nèi)調(diào)整至12個(gè)月內(nèi)。

最終，珠江實(shí)業(yè)、華潤置地、廣州城投和南沙交投聯(lián)合體以16.05億元成交總價(jià)，19672元/平方米的樓面價(jià)（未扣除配建）兜底成交。

越秀地產(chǎn)摘得的荔灣區(qū)地塊，則在兩次延期后最終底價(jià)賣出。這宗地塊的最終成交總價(jià)為6.1億元，成交樓面價(jià)27500元/平方米，出讓面積約2.19萬平方米，計(jì)容建面2.22萬平方米，是一宗“小型地塊”。

此次土拍未有流拍，也被視作是積極信號(hào)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，這在10月廣州樓市成交全面回暖的春風(fēng)下，本次土拍地塊順利出讓，對于促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有正面的意義。

肖文曉續(xù)稱，從拿地房企來看，10月30日出手的企業(yè)包括保利、越秀和珠實(shí)聯(lián)合體等，全部都是在廣州深耕的央國企，一錘定音，對市場起到了“穩(wěn)定軍心”的作用。

分化將持續(xù)

廣州近期密集推地的背景是，今年以來，廣州土地市場成交表現(xiàn)不佳。

根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年9月30日，今年廣州宅地累計(jì)出讓總金額僅約339億元，而2023年全年，廣州出讓宅地總金額高達(dá)1183億元。

為了改善土地出讓活躍度不高的現(xiàn)狀，廣州還于今年8月底舉行了秋季全周期土地服務(wù)推介會(huì)。

其時(shí)，根據(jù)官方發(fā)布的消息，推介會(huì)共吸引了保利、中海、越秀、華潤、萬科、綠城中國、招商蛇口、新世界、路勁、鵬瑞、金地、大華、新鴻基、太古地產(chǎn)等60余家知名房企參加。

在會(huì)上，相關(guān)人士也指出，如今降地價(jià)并不是一線城市發(fā)展的決策，廣州不會(huì)以降地價(jià)來迎合市場，“因?yàn)榻祪r(jià)將會(huì)影響到方方面面，所以會(huì)合理考慮周邊樓盤的去化，絕不會(huì)以降價(jià)來實(shí)現(xiàn)賣地”。

這種思路不無道理。一家央企的總部人士就告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“如果地價(jià)一降再降，我去年拿地單價(jià)為4萬元/平方米，今年變成了3萬元/平方米，那周邊的存量項(xiàng)目還怎么賣？如果一直在降價(jià)，那觀望的情緒也會(huì)加重?！?/p>

一家TOP10房企的市場研究部人士就告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“廣州的樓市表現(xiàn)與北上深相比有一定的差距，這從政策調(diào)節(jié)的力度也可以看出，廣州一直是一線城市中政策速度最快、力度最大的。我們會(huì)更傾向于去北京、上海，一方面是樓市活躍度更高，另一方面是我們之前對廣州市場不是很熟悉，在自己熟悉的市場我們可以做到比別人更高的利潤率，供應(yīng)鏈也輕車熟路，會(huì)更有信心。就像廣州的地，可能更適合越秀、保利和中海這種企業(yè)去拿?！?/p>

從房企的反饋來看，廣州土地市場要完成觸底，最關(guān)鍵的是要看樓市成交的活躍度。十月以來，廣州樓市成交量有所回暖。廣州市住建局最新披露數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，10月廣州全市新房累計(jì)網(wǎng)簽8642套，已創(chuàng)下去年3月份以來的新高。

肖文曉則提醒，按照中共中央政治局會(huì)議的最新部署，未來對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，廣州等一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的市場價(jià)值進(jìn)一步凸顯，值得實(shí)力房企把握機(jī)會(huì)。