21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者葉麥穗 廣州報(bào)道 房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，為了促銷售，近期江蘇、河南等地頻頻出現(xiàn)購(gòu)房“零首付”的情況。在一些社交平臺(tái)上，不少房地產(chǎn)中介以購(gòu)房者口吻，發(fā)布“零首付拿下人生第一套房”等“小作文”來吸引流量，引發(fā)評(píng)論區(qū)熱烈討論。

對(duì)于“零首付”的情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其實(shí)并不新鮮，但是其中蘊(yùn)含了不少風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者需要慎用“零首付”。近日，多地政府發(fā)布警示文件，提醒購(gòu)房者理性看待“零首付”政策，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身情況量力而行。

以鄭州、南寧等地為例，8月5日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示稱，請(qǐng)廣大購(gòu)房者面對(duì)“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購(gòu)房的誘惑時(shí)保持冷靜，購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。在此之前，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也公開表示，零首付購(gòu)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，非可持續(xù)的購(gòu)房方式。

僅暫緩集中付款壓力

近期社交平臺(tái)有多則“零首付”購(gòu)房小作文刷屏，雖然故事主人公和購(gòu)房地點(diǎn)略有不同，但是小作文的大意都是告知如何通過一系列操作降低首付，甚至“零首付”購(gòu)房。

“我私信了發(fā)帖人，后來才知道是中介。”廣州市民小李表示。

“零首付”并不是新鮮事，此前市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過。而今隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，為了促銷，開發(fā)商開始“動(dòng)腦筋”，降本讓利的“零首付”就成了選擇之一。

所謂“零首付”購(gòu)房， 并不是“不掏一分錢”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，目前市場(chǎng)上常見的“零首付”有四種模式，一是首付墊資，即開發(fā)商先將首付款打入購(gòu)房者賬戶，購(gòu)房者再將該款項(xiàng)打入開發(fā)商指定的購(gòu)房賬戶上。二是首付分期，購(gòu)房者不支付或少支付首付，后續(xù)幾個(gè)月或一年內(nèi)湊齊首付。三是首付融資，前期先支付首付款，購(gòu)房后通過抵押，辦理經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、裝修貸等變相套現(xiàn)。四是高評(píng)高貸，開發(fā)商或中介將房?jī)r(jià)做高以騙取更多貸款，或者是開發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)以不打折的房?jī)r(jià)申請(qǐng)貸款。

據(jù)記者了解，不同“零首付”的方式，有不同的應(yīng)用場(chǎng)景，上述第一種、第三種、第四種模式在總價(jià)較低的房?jī)r(jià)中應(yīng)用較多。第二種模式，則在高總價(jià)的房貸中比較受歡迎?！氨热缳?gòu)買一套總價(jià)1000萬元的房子，首付大概是150萬元，這150萬元并不是一次性交清，而是在半年內(nèi)分期交清。一般是四次，是按照20%、20%、30%和30%這樣的交付比例交的。主要就是緩解購(gòu)房者一次性集中付款的壓力，不過無論分幾期，首付款都是要購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)自己籌集。”一家房地產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人劉先生告訴記者。

“零首付”為何吸引購(gòu)房者？嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，首先是首付壓力大，購(gòu)房者有購(gòu)房需求和按揭貸款能力，但首付款籌集有一定的困難，因此將首付變?cè)鹿?；其次是與其租房付租金，不如通過“零首付”方式購(gòu)房，相當(dāng)于把房租當(dāng)做月供；再次是誤解房貸政策。部分城市明確，在本市擁有2套及以上住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的，支持金融機(jī)構(gòu)自行確定首付款比例和利率。購(gòu)房者將自行確定理解為可辦理“零首付”。

風(fēng)險(xiǎn)何在？

隨著零首付逐漸增多，風(fēng)險(xiǎn)事件也開始出現(xiàn)。近期多地政府發(fā)布警示文件，提醒購(gòu)房者理性看待“零首付”政策，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身情況量力而行。

8月5日，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示稱，請(qǐng)廣大購(gòu)房者面對(duì)“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購(gòu)房的誘惑時(shí)保持冷靜，購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。

7月28日，據(jù)廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)消息，對(duì)于市人大代表《關(guān)于南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性刺激的建議》中的“首套住房0首付”問題，市住建局表示，0首付購(gòu)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，非可持續(xù)的購(gòu)房方式。南寧市住建局稱，近年來已有多地監(jiān)管部門提示警惕0首付購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，具體風(fēng)險(xiǎn)包括：一是加劇購(gòu)房者還款壓力；二是存在金融風(fēng)險(xiǎn)；三是可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

“確實(shí)不是什么新鮮事，只是現(xiàn)在賣房難的情況下，會(huì)更多一點(diǎn)，但是肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的?！?廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪時(shí)表明。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示零首付購(gòu)房看似可以減輕購(gòu)房者初期的購(gòu)房壓力，但實(shí)際上可能會(huì)增加后期更高的資金成本和月供壓力，“零首付”買房更多是開發(fā)企業(yè)、中介吸引購(gòu)房者的一種手段。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“零首付”操作具有較多風(fēng)險(xiǎn)，主要包括五方面。一是違反房貸規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)。房貸業(yè)務(wù)有一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于首付比例等都設(shè)定了最低值。今年5月份，央行等部門發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。該標(biāo)準(zhǔn)即為紅線，“零首付”操作明顯越線。

二是還貸負(fù)擔(dān)增加和違約風(fēng)險(xiǎn)。“羊毛出在羊身上”。首付款的減少，是以月供明顯增加為代價(jià)的。如認(rèn)購(gòu)100萬總價(jià)的住房，若按“零首付”方式進(jìn)行（等額本息、30年期還款方式），其貸款總額會(huì)增加。同時(shí)月供額將比合規(guī)模式增加18%。另外若銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為，要求購(gòu)房者提前還貸，那么還貸壓力將更大。

三是合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。“零首付”交易往往會(huì)簽訂陰陽合同，同時(shí)一些約定條款也無法在合同中寫入。一旦購(gòu)房交易出現(xiàn)糾紛，合同的保障效應(yīng)將減弱。房企或中介承諾的條款將變?yōu)橐患埧瘴模?gòu)房者也很難依法追責(zé)索賠。

四是市場(chǎng)波動(dòng)和交易風(fēng)險(xiǎn)?！傲闶赘丁辟?gòu)房，暗含了一個(gè)前提，即房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)或會(huì)上漲。但在當(dāng)前市場(chǎng)下，尤其是各地限價(jià)取消的情況下，房產(chǎn)價(jià)格難免波動(dòng)。若房?jī)r(jià)下跌，那么退房的難度將增大（因?yàn)榇嬖诜科髩|資或首付融資情況）、月供的壓力也更大（因?yàn)榉课菀奄H值）。

第五是信用風(fēng)險(xiǎn)和涉嫌騙貸。若被銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為，則會(huì)面臨征信處罰和要求提前還款。同時(shí)，若涉及金額較大，則會(huì)涉嫌騙貸罪，并被追究刑事責(zé)任。