一線城市的配售型保障性住房越來越近了!
8月6日傍晚,《廣州市市本級配售型保障性住房配售管理實施細則(公開征求意見稿)》(以下簡稱《細則》)發(fā)布,這也是一線城市中的首個實施細則。至此,廣州繼開工建設(shè)配售型保障性住房(以下簡稱“配售型保障房”)后在制度上又邁出一步。
雖然還是征求意見稿,但從中能窺探到廣州配售型保障房的未來。這是一種什么房子?哪些人可以購買?它會影響房地產(chǎn)市場嗎?
配售型保障房是什么?
政府建商品房低價配售給低收入人群
去年8月25日,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》,配售型保障房逐漸浮出水面。此后在多次大會上,都提出“加快保障性住房建設(shè)”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確,改革的重點是拓展配售型保障房新路子。
配售型保障房在我國是一個新事物。
以廣東為例,此前的保障性住房主要包括公租房、保障性租賃住房等,租賃為保障房的主體。而現(xiàn)在,則將保障性住房分為配租型和配售型兩種,其中配租型包括公租房、保障性租賃住房,配售型就主要是配售型保障房。
為何要建配售型保障房?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局此前介紹,商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況,保障性住房建設(shè)相對滯后,特別是在一、二線城市,由于房價高,部分工薪收入群體買不起商品住房。
因此,發(fā)展配售型保障房本質(zhì)上是,推動實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求,完善租購并舉的住房制度。
大白話就是,租房之外,讓低收入群體也能在大城市擁有一套產(chǎn)權(quán)房。
這也就注定了,配售型保障房不能流通交易、價格低于商品房。
配售型保障房什么價?
或為商品房半價且禁止市場流通
在國家提出建設(shè)配售型保障房后,廣州迅速行動。今年1月13日,黃埔區(qū)開建廣州首個配售型保障房項目;在7月上旬,廣州安居集團在多區(qū)開工建設(shè)配售型保障房,將籌建超1萬套房源。
此次《細則》,就是未來這些房子建成后如何運轉(zhuǎn)的“說明書”。
對于配售型保障房,大家最關(guān)心的問題是售價、品質(zhì)和資質(zhì)。
《細則》明確了定價規(guī)則。由專營機構(gòu)報送價格方案到廣州住建部門,住建部門出具審核意見后再報送市政府審定。并且這個價格方案,應(yīng)當包含由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估前12個月項目同地段、同類型商品住宅的市場價格,并出具市場價格咨詢報告。同時,報價方案要包括土地統(tǒng)籌成本、建安成本、財務(wù)費用、銷售管理費用、合理利潤、相關(guān)稅費等。
簡單理解就是,售價要參考附近樓盤的價格,并且可以計算出建設(shè)成本。
同時《細則》進一步明確,單套房屋銷售價格在銷售基準價上下浮動比例不超過20%。“配售型保障房要求保本薄利,因此價格會比周邊樓盤低很多,從目前來看,價格很有可能是周邊商品房的一半左右?!?/strong>廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
1月13日,廣州市黃埔區(qū)在中新廣州知識城舉行配售型保障性住房、新型建筑工業(yè)化示范項目動工暨全域土地綜合整治啟動活動,標志著廣州首個配售型保障性住房項目正式啟動建設(shè)。
已有的一些案例也顯示,配售型保障房價格低于同區(qū)域商品房。例如鄭州在7月29日推出的1099套房源,均價在每平方米6470元—7282元;3月20日,福州雙龍新居項目均價每平方米為5200元—5400元,周邊商品房項目售價超過1萬元/平方米。
當然,目前的案例并不是一線城市,廣州作為一線城市在房價、需求上都不一樣,具體售價拭目以待。
另外配售型保障房的流通也受到關(guān)注。目前已明確,配售型保障房實施封閉管理,嚴禁流入商品房市場,但是可以通過回購或內(nèi)部流轉(zhuǎn)退出。例如,業(yè)主后續(xù)如果要購買更大的商品房,就需要將配售型保障房退回。
目前《細則》并未明確具體的回購規(guī)則,從已有案例看,主要由專營機構(gòu)回購。例如鄭州明確,由運營公司回購,回購價格按原購買價格結(jié)合住房折舊確定,住房折舊按每年1%的折舊率予以核減,返還房屋專項維修資金余額。計算公式為:回購價格=(原購買價格)×〔1-(交付使用年限×1%)〕+房屋專項維修資金余額。
哪些人群能買?
廣州戶籍的無房人群可申請
根據(jù)此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹,各地當前重點要保障好兩類群體,一類是住房困難未得到解決、收入不高的工薪收入群體,另一類是城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等。整體思路是根據(jù)申請人的家庭收入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售,從困難群體做起,以后逐步拓展范圍。
廣州的《細則》也遵循這一思路。
據(jù)公開報道,申請人需有廣州市戶籍、在本市無房且申購前3年內(nèi)在廣州市無自有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄、未享受購房優(yōu)惠政策、累計繳納社保滿3年,單身申請人須年滿30周歲。
另外,申請人屬于本科以上學歷、中高級專業(yè)技術(shù)職稱、高技能人才以及廣州市人才綠卡主卡持卡人,可以不受戶籍和年齡限制,同時縮短社保年限(高層次人才和博士無社保年限要求、碩士1年、本科2年)。
還要提醒一點,配售型保障房和其他住房優(yōu)惠政策是不兼容的,即此前享受過任何種類住房優(yōu)惠政策的,都必須退出才能購買。
《細則》就明確,將審核包括是否在本市享受購買房改房、解困房、單位內(nèi)部集資建房、安居房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置新社區(qū)住房、落實僑房政策專用房、限價房等購房優(yōu)惠政策,是否在本市承租公共租賃住房、人才公寓、政府投資建設(shè)的保障性租賃住房、直管公房等政策性租賃住房,或正在領(lǐng)取住房租賃補貼,或已購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
資質(zhì)審查符合之后,將通過搖號等方式選房,并與專營機構(gòu)簽訂《配售型保障性住房買賣合同》、辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
商品房市場會受影響嗎?
前期或許要謹慎推進“以需定建”
在全國范圍,配售型保障房規(guī)劃建設(shè)正如火如荼推進。目前,北京、重慶、杭州、鄭州、西安、長沙等多地均已開工建設(shè)。
可以預見,未來我國的住房將遵循“保障歸保障、市場歸市場”的思路,朝著“保障房+商品房”的“雙軌制”轉(zhuǎn)型,這也是房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。
隨著配售型保障房的到來,不少人也產(chǎn)生擔憂:它會影響商品房市場嗎?這是一個可以討論的話題。
雖然配售型保障房不能流入市場,但在邏輯上,它在客觀上可能虹吸一部分剛需住房需求。由于這類保障房按照商品房標準籌建,交通、商業(yè)等配套也相對齊全,在低價格的吸引下,必定有一部分原本面向商品房市場的剛需群體,轉(zhuǎn)向配售型保障房。
因此,尤其是在當前住房庫存壓力大、流通不暢的情況下,配售型保障房更帶有競爭的意味,各地在推進上或許也會更謹慎。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也指出,當前市場化的買賣市場存在去庫存壓力,尤其二手房掛牌量高企,如果配售型保障房供應(yīng)過大,難免會沖擊商品房買賣市場?;诖耍?strong>她認為短期內(nèi)配售型保障房供應(yīng)難以超過配租型的保障性住房,并且配售型保障房要堅持“以需定建”。
但也有專家認為,配售型保障房對商品房市場影響不大。
“當前商品房市場下滑的一個原因,是高收入群體已經(jīng)有房,改善型換房群體要么已經(jīng)換好要么換房意愿不高,但新市民、年輕人等低收入無房群體本身就買不起商品房,由此造成了需求的斷層。那配售型保障房的出現(xiàn),就彌補這部分需求,從設(shè)計上來說對商品房市場影響不會很大?!?/strong>李宇嘉表示,但他也指出,配售型保障房對小戶型二手商品房還是有一定影響。
在李宇嘉看來,配售型保障房更大的意義是有助于形成健康的購房消費邏輯,“即‘先上車、再改善’,急需產(chǎn)權(quán)住房的可以先購買,有一定積蓄后可以再換成改善型商品房?!?/strong>他也提出,配售型保障房推出后,或許更多需求會轉(zhuǎn)向配售型保障房和二手商品房,而改善型需求則轉(zhuǎn)向新房。
位于深圳光明區(qū)的鳳凰英薈城項目。
事實上,配售型保障房的實際影響存在變數(shù)。
一方面,目前廣州籌建的是90平方米以下的小戶型,對改善型大戶型的商品房影響較小。
另一方面,《細則》沒有提及配售型保障房是否和公共資源掛鉤,比如配售型保障房是否和同區(qū)域商品房享受同樣的學位,也影響著競爭關(guān)系。
此外,配售型保障房畢竟是新事物,人們能否接受購買一個不能流通、不會保值或升值的房子也存在不確定性,從情感和傳統(tǒng)認知上都需要轉(zhuǎn)變的過程。
但總體而言,配售型保障房給低收入人群帶來了在大城市擁有產(chǎn)權(quán)房的希望。既然作為一種保障性住房產(chǎn)品,在實際實施過程中就更應(yīng)嚴格確保公平、合規(guī),讓真正有住房需求的困難群體享受到社會發(fā)展的紅利。
未來配售型保障房建成了,你會買嗎?
【來源】南方+
【撰文】話題研究員 張子俊