一線城市的配售型保障性住房越來越近了！

8月6日傍晚，《廣州市市本級(jí)配售型保障性住房配售管理實(shí)施細(xì)則（公開征求意見稿）》（以下簡稱《細(xì)則》）發(fā)布，這也是一線城市中的首個(gè)實(shí)施細(xì)則。至此，廣州繼開工建設(shè)配售型保障性住房（以下簡稱“配售型保障房”）后在制度上又邁出一步。

雖然還是征求意見稿，但從中能窺探到廣州配售型保障房的未來。這是一種什么房子？哪些人可以購買？它會(huì)影響房地產(chǎn)市場嗎？

配售型保障房是什么？

政府建商品房低價(jià)配售給低收入人群

去年8月25日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，配售型保障房逐漸浮出水面。此后在多次大會(huì)上，都提出“加快保障性住房建設(shè)”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確，改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障房新路子。

配售型保障房在我國是一個(gè)新事物。

以廣東為例，此前的保障性住房主要包括公租房、保障性租賃住房等，租賃為保障房的主體。而現(xiàn)在，則將保障性住房分為配租型和配售型兩種，其中配租型包括公租房、保障性租賃住房，配售型就主要是配售型保障房。

為何要建配售型保障房？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局此前介紹，商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，特別是在一、二線城市，由于房價(jià)高，部分工薪收入群體買不起商品住房。

因此，發(fā)展配售型保障房本質(zhì)上是，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，完善租購并舉的住房制度。

大白話就是，租房之外，讓低收入群體也能在大城市擁有一套產(chǎn)權(quán)房。

這也就注定了，配售型保障房不能流通交易、價(jià)格低于商品房。

配售型保障房什么價(jià)？

或?yàn)樯唐贩堪雰r(jià)且禁止市場流通

在國家提出建設(shè)配售型保障房后，廣州迅速行動(dòng)。今年1月13日，黃埔區(qū)開建廣州首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目；在7月上旬，廣州安居集團(tuán)在多區(qū)開工建設(shè)配售型保障房，將籌建超1萬套房源。

此次《細(xì)則》，就是未來這些房子建成后如何運(yùn)轉(zhuǎn)的“說明書”。

對(duì)于配售型保障房，大家最關(guān)心的問題是售價(jià)、品質(zhì)和資質(zhì)。

《細(xì)則》明確了定價(jià)規(guī)則。由專營機(jī)構(gòu)報(bào)送價(jià)格方案到廣州住建部門，住建部門出具審核意見后再報(bào)送市政府審定。并且這個(gè)價(jià)格方案，應(yīng)當(dāng)包含由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估前12個(gè)月項(xiàng)目同地段、同類型商品住宅的市場價(jià)格，并出具市場價(jià)格咨詢報(bào)告。同時(shí)，報(bào)價(jià)方案要包括土地統(tǒng)籌成本、建安成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用、合理利潤、相關(guān)稅費(fèi)等。

簡單理解就是，售價(jià)要參考附近樓盤的價(jià)格，并且可以計(jì)算出建設(shè)成本。

同時(shí)《細(xì)則》進(jìn)一步明確，單套房屋銷售價(jià)格在銷售基準(zhǔn)價(jià)上下浮動(dòng)比例不超過20%。“配售型保障房要求保本薄利，因此價(jià)格會(huì)比周邊樓盤低很多，從目前來看，價(jià)格很有可能是周邊商品房的一半左右?！?/strong>廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

1月13日，廣州市黃埔區(qū)在中新廣州知識(shí)城舉行配售型保障性住房、新型建筑工業(yè)化示范項(xiàng)目動(dòng)工暨全域土地綜合整治啟動(dòng)活動(dòng)，標(biāo)志著廣州首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目正式啟動(dòng)建設(shè)。

已有的一些案例也顯示，配售型保障房價(jià)格低于同區(qū)域商品房。例如鄭州在7月29日推出的1099套房源，均價(jià)在每平方米6470元—7282元；3月20日，福州雙龍新居項(xiàng)目均價(jià)每平方米為5200元—5400元，周邊商品房項(xiàng)目售價(jià)超過1萬元/平方米。

當(dāng)然，目前的案例并不是一線城市，廣州作為一線城市在房價(jià)、需求上都不一樣，具體售價(jià)拭目以待。

另外配售型保障房的流通也受到關(guān)注。目前已明確，配售型保障房實(shí)施封閉管理，嚴(yán)禁流入商品房市場，但是可以通過回購或內(nèi)部流轉(zhuǎn)退出。例如，業(yè)主后續(xù)如果要購買更大的商品房，就需要將配售型保障房退回。

目前《細(xì)則》并未明確具體的回購規(guī)則，從已有案例看，主要由專營機(jī)構(gòu)回購。例如鄭州明確，由運(yùn)營公司回購，回購價(jià)格按原購買價(jià)格結(jié)合住房折舊確定，住房折舊按每年1％的折舊率予以核減，返還房屋專項(xiàng)維修資金余額。計(jì)算公式為：回購價(jià)格＝（原購買價(jià)格）×〔1-（交付使用年限×1％）〕＋房屋專項(xiàng)維修資金余額。

哪些人群能買？

廣州戶籍的無房人群可申請(qǐng)

根據(jù)此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，各地當(dāng)前重點(diǎn)要保障好兩類群體，一類是住房困難未得到解決、收入不高的工薪收入群體，另一類是城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等。整體思路是根據(jù)申請(qǐng)人的家庭收入、住房、財(cái)產(chǎn)等因素按順序配售，從困難群體做起，以后逐步拓展范圍。

廣州的《細(xì)則》也遵循這一思路。

據(jù)公開報(bào)道，申請(qǐng)人需有廣州市戶籍、在本市無房且申購前3年內(nèi)在廣州市無自有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄、未享受購房優(yōu)惠政策、累計(jì)繳納社保滿3年，單身申請(qǐng)人須年滿30周歲。

另外，申請(qǐng)人屬于本科以上學(xué)歷、中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱、高技能人才以及廣州市人才綠卡主卡持卡人，可以不受戶籍和年齡限制，同時(shí)縮短社保年限（高層次人才和博士無社保年限要求、碩士1年、本科2年）。

還要提醒一點(diǎn)，配售型保障房和其他住房優(yōu)惠政策是不兼容的，即此前享受過任何種類住房優(yōu)惠政策的，都必須退出才能購買。

《細(xì)則》就明確，將審核包括是否在本市享受購買房改房、解困房、單位內(nèi)部集資建房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置新社區(qū)住房、落實(shí)僑房政策專用房、限價(jià)房等購房優(yōu)惠政策，是否在本市承租公共租賃住房、人才公寓、政府投資建設(shè)的保障性租賃住房、直管公房等政策性租賃住房，或正在領(lǐng)取住房租賃補(bǔ)貼，或已購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

資質(zhì)審查符合之后，將通過搖號(hào)等方式選房，并與專營機(jī)構(gòu)簽訂《配售型保障性住房買賣合同》、辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

商品房市場會(huì)受影響嗎？

前期或許要謹(jǐn)慎推進(jìn)“以需定建”

在全國范圍，配售型保障房規(guī)劃建設(shè)正如火如荼推進(jìn)。目前，北京、重慶、杭州、鄭州、西安、長沙等多地均已開工建設(shè)。

可以預(yù)見，未來我國的住房將遵循“保障歸保障、市場歸市場”的思路，朝著“保障房+商品房”的“雙軌制”轉(zhuǎn)型，這也是房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。

隨著配售型保障房的到來，不少人也產(chǎn)生擔(dān)憂：它會(huì)影響商品房市場嗎？這是一個(gè)可以討論的話題。

雖然配售型保障房不能流入市場，但在邏輯上，它在客觀上可能虹吸一部分剛需住房需求。由于這類保障房按照商品房標(biāo)準(zhǔn)籌建，交通、商業(yè)等配套也相對(duì)齊全，在低價(jià)格的吸引下，必定有一部分原本面向商品房市場的剛需群體，轉(zhuǎn)向配售型保障房。

因此，尤其是在當(dāng)前住房庫存壓力大、流通不暢的情況下，配售型保障房更帶有競爭的意味，各地在推進(jìn)上或許也會(huì)更謹(jǐn)慎。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也指出，當(dāng)前市場化的買賣市場存在去庫存壓力，尤其二手房掛牌量高企，如果配售型保障房供應(yīng)過大，難免會(huì)沖擊商品房買賣市場。基于此，她認(rèn)為短期內(nèi)配售型保障房供應(yīng)難以超過配租型的保障性住房，并且配售型保障房要堅(jiān)持“以需定建”。

但也有專家認(rèn)為，配售型保障房對(duì)商品房市場影響不大。

“當(dāng)前商品房市場下滑的一個(gè)原因，是高收入群體已經(jīng)有房，改善型換房群體要么已經(jīng)換好要么換房意愿不高，但新市民、年輕人等低收入無房群體本身就買不起商品房，由此造成了需求的斷層。那配售型保障房的出現(xiàn)，就彌補(bǔ)這部分需求，從設(shè)計(jì)上來說對(duì)商品房市場影響不會(huì)很大。”李宇嘉表示，但他也指出，配售型保障房對(duì)小戶型二手商品房還是有一定影響。

在李宇嘉看來，配售型保障房更大的意義是有助于形成健康的購房消費(fèi)邏輯，“即‘先上車、再改善’，急需產(chǎn)權(quán)住房的可以先購買，有一定積蓄后可以再換成改善型商品房。”他也提出，配售型保障房推出后，或許更多需求會(huì)轉(zhuǎn)向配售型保障房和二手商品房，而改善型需求則轉(zhuǎn)向新房。

位于深圳光明區(qū)的鳳凰英薈城項(xiàng)目。

事實(shí)上，配售型保障房的實(shí)際影響存在變數(shù)。

一方面，目前廣州籌建的是90平方米以下的小戶型，對(duì)改善型大戶型的商品房影響較小。

另一方面，《細(xì)則》沒有提及配售型保障房是否和公共資源掛鉤，比如配售型保障房是否和同區(qū)域商品房享受同樣的學(xué)位，也影響著競爭關(guān)系。

此外，配售型保障房畢竟是新事物，人們能否接受購買一個(gè)不能流通、不會(huì)保值或升值的房子也存在不確定性，從情感和傳統(tǒng)認(rèn)知上都需要轉(zhuǎn)變的過程。

但總體而言，配售型保障房給低收入人群帶來了在大城市擁有產(chǎn)權(quán)房的希望。既然作為一種保障性住房產(chǎn)品，在實(shí)際實(shí)施過程中就更應(yīng)嚴(yán)格確保公平、合規(guī)，讓真正有住房需求的困難群體享受到社會(huì)發(fā)展的紅利。

未來配售型保障房建成了，你會(huì)買嗎？

【來源】南方+

【撰文】話題研究員 張子俊