一線城市的配售型保障性住房越來越近了！

8月6日傍晚，《廣州市市本級配售型保障性住房配售管理實施細則（公開征求意見稿）》（以下簡稱《細則》）發(fā)布，這也是一線城市中的首個實施細則。至此，廣州繼開工建設(shè)配售型保障性住房（以下簡稱“配售型保障房”）后在制度上又邁出一步。

雖然還是征求意見稿，但從中能窺探到廣州配售型保障房的未來。這是一種什么房子？哪些人可以購買？它會影響房地產(chǎn)市場嗎？

配售型保障房是什么？

政府建商品房低價配售給低收入人群

去年8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》，配售型保障房逐漸浮出水面。此后在多次大會上，都提出“加快保障性住房建設(shè)”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確，改革的重點是拓展配售型保障房新路子。

配售型保障房在我國是一個新事物。

以廣東為例，此前的保障性住房主要包括公租房、保障性租賃住房等，租賃為保障房的主體。而現(xiàn)在，則將保障性住房分為配租型和配售型兩種，其中配租型包括公租房、保障性租賃住房，配售型就主要是配售型保障房。

為何要建配售型保障房？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局此前介紹，商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對滯后，特別是在一、二線城市，由于房價高，部分工薪收入群體買不起商品住房。

因此，發(fā)展配售型保障房本質(zhì)上是，推動實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，完善租購并舉的住房制度。

大白話就是，租房之外，讓低收入群體也能在大城市擁有一套產(chǎn)權(quán)房。

這也就注定了，配售型保障房不能流通交易、價格低于商品房。

配售型保障房什么價？

或為商品房半價且禁止市場流通

在國家提出建設(shè)配售型保障房后，廣州迅速行動。今年1月13日，黃埔區(qū)開建廣州首個配售型保障房項目；在7月上旬，廣州安居集團在多區(qū)開工建設(shè)配售型保障房，將籌建超1萬套房源。

此次《細則》，就是未來這些房子建成后如何運轉(zhuǎn)的“說明書”。

對于配售型保障房，大家最關(guān)心的問題是售價、品質(zhì)和資質(zhì)。

《細則》明確了定價規(guī)則。由專營機構(gòu)報送價格方案到廣州住建部門，住建部門出具審核意見后再報送市政府審定。并且這個價格方案，應(yīng)當包含由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估前12個月項目同地段、同類型商品住宅的市場價格，并出具市場價格咨詢報告。同時，報價方案要包括土地統(tǒng)籌成本、建安成本、財務(wù)費用、銷售管理費用、合理利潤、相關(guān)稅費等。

簡單理解就是，售價要參考附近樓盤的價格，并且可以計算出建設(shè)成本。

同時《細則》進一步明確，單套房屋銷售價格在銷售基準價上下浮動比例不超過20%。“配售型保障房要求保本薄利，因此價格會比周邊樓盤低很多，從目前來看，價格很有可能是周邊商品房的一半左右?！?/strong>廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

1月13日，廣州市黃埔區(qū)在中新廣州知識城舉行配售型保障性住房、新型建筑工業(yè)化示范項目動工暨全域土地綜合整治啟動活動，標志著廣州首個配售型保障性住房項目正式啟動建設(shè)。

已有的一些案例也顯示，配售型保障房價格低于同區(qū)域商品房。例如鄭州在7月29日推出的1099套房源，均價在每平方米6470元—7282元；3月20日，福州雙龍新居項目均價每平方米為5200元—5400元，周邊商品房項目售價超過1萬元/平方米。

當然，目前的案例并不是一線城市，廣州作為一線城市在房價、需求上都不一樣，具體售價拭目以待。

另外配售型保障房的流通也受到關(guān)注。目前已明確，配售型保障房實施封閉管理，嚴禁流入商品房市場，但是可以通過回購或內(nèi)部流轉(zhuǎn)退出。例如，業(yè)主后續(xù)如果要購買更大的商品房，就需要將配售型保障房退回。

目前《細則》并未明確具體的回購規(guī)則，從已有案例看，主要由專營機構(gòu)回購。例如鄭州明確，由運營公司回購，回購價格按原購買價格結(jié)合住房折舊確定，住房折舊按每年1％的折舊率予以核減，返還房屋專項維修資金余額。計算公式為：回購價格＝（原購買價格）×〔1-（交付使用年限×1％）〕＋房屋專項維修資金余額。

哪些人群能買？

廣州戶籍的無房人群可申請

根據(jù)此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，各地當前重點要保障好兩類群體，一類是住房困難未得到解決、收入不高的工薪收入群體，另一類是城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等。整體思路是根據(jù)申請人的家庭收入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售，從困難群體做起，以后逐步拓展范圍。

廣州的《細則》也遵循這一思路。

據(jù)公開報道，申請人需有廣州市戶籍、在本市無房且申購前3年內(nèi)在廣州市無自有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄、未享受購房優(yōu)惠政策、累計繳納社保滿3年，單身申請人須年滿30周歲。

另外，申請人屬于本科以上學歷、中高級專業(yè)技術(shù)職稱、高技能人才以及廣州市人才綠卡主卡持卡人，可以不受戶籍和年齡限制，同時縮短社保年限（高層次人才和博士無社保年限要求、碩士1年、本科2年）。

還要提醒一點，配售型保障房和其他住房優(yōu)惠政策是不兼容的，即此前享受過任何種類住房優(yōu)惠政策的，都必須退出才能購買。

《細則》就明確，將審核包括是否在本市享受購買房改房、解困房、單位內(nèi)部集資建房、安居房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置新社區(qū)住房、落實僑房政策專用房、限價房等購房優(yōu)惠政策，是否在本市承租公共租賃住房、人才公寓、政府投資建設(shè)的保障性租賃住房、直管公房等政策性租賃住房，或正在領(lǐng)取住房租賃補貼，或已購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

資質(zhì)審查符合之后，將通過搖號等方式選房，并與專營機構(gòu)簽訂《配售型保障性住房買賣合同》、辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

商品房市場會受影響嗎？

前期或許要謹慎推進“以需定建”

在全國范圍，配售型保障房規(guī)劃建設(shè)正如火如荼推進。目前，北京、重慶、杭州、鄭州、西安、長沙等多地均已開工建設(shè)。

可以預見，未來我國的住房將遵循“保障歸保障、市場歸市場”的思路，朝著“保障房+商品房”的“雙軌制”轉(zhuǎn)型，這也是房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。

隨著配售型保障房的到來，不少人也產(chǎn)生擔憂：它會影響商品房市場嗎？這是一個可以討論的話題。

雖然配售型保障房不能流入市場，但在邏輯上，它在客觀上可能虹吸一部分剛需住房需求。由于這類保障房按照商品房標準籌建，交通、商業(yè)等配套也相對齊全，在低價格的吸引下，必定有一部分原本面向商品房市場的剛需群體，轉(zhuǎn)向配售型保障房。

因此，尤其是在當前住房庫存壓力大、流通不暢的情況下，配售型保障房更帶有競爭的意味，各地在推進上或許也會更謹慎。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也指出，當前市場化的買賣市場存在去庫存壓力，尤其二手房掛牌量高企，如果配售型保障房供應(yīng)過大，難免會沖擊商品房買賣市場?；诖耍?strong>她認為短期內(nèi)配售型保障房供應(yīng)難以超過配租型的保障性住房，并且配售型保障房要堅持“以需定建”。

但也有專家認為，配售型保障房對商品房市場影響不大。

“當前商品房市場下滑的一個原因，是高收入群體已經(jīng)有房，改善型換房群體要么已經(jīng)換好要么換房意愿不高，但新市民、年輕人等低收入無房群體本身就買不起商品房，由此造成了需求的斷層。那配售型保障房的出現(xiàn)，就彌補這部分需求，從設(shè)計上來說對商品房市場影響不會很大?！?/strong>李宇嘉表示，但他也指出，配售型保障房對小戶型二手商品房還是有一定影響。

在李宇嘉看來，配售型保障房更大的意義是有助于形成健康的購房消費邏輯，“即‘先上車、再改善’，急需產(chǎn)權(quán)住房的可以先購買，有一定積蓄后可以再換成改善型商品房?！?/strong>他也提出，配售型保障房推出后，或許更多需求會轉(zhuǎn)向配售型保障房和二手商品房，而改善型需求則轉(zhuǎn)向新房。

位于深圳光明區(qū)的鳳凰英薈城項目。

事實上，配售型保障房的實際影響存在變數(shù)。

一方面，目前廣州籌建的是90平方米以下的小戶型，對改善型大戶型的商品房影響較小。

另一方面，《細則》沒有提及配售型保障房是否和公共資源掛鉤，比如配售型保障房是否和同區(qū)域商品房享受同樣的學位，也影響著競爭關(guān)系。

此外，配售型保障房畢竟是新事物，人們能否接受購買一個不能流通、不會保值或升值的房子也存在不確定性，從情感和傳統(tǒng)認知上都需要轉(zhuǎn)變的過程。

但總體而言，配售型保障房給低收入人群帶來了在大城市擁有產(chǎn)權(quán)房的希望。既然作為一種保障性住房產(chǎn)品，在實際實施過程中就更應(yīng)嚴格確保公平、合規(guī)，讓真正有住房需求的困難群體享受到社會發(fā)展的紅利。

未來配售型保障房建成了，你會買嗎？

【來源】南方+

【撰文】話題研究員 張子俊