21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道

“我們現(xiàn)在收的房子，只要裝修好，出租率都是99%以上。房源一旦放出來(lái)，基本都是‘秒光’，屬于搶房模式?！币晃秽嵵莩前l(fā)安居有限公司（下稱(chēng)“城發(fā)安居”）高層人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。他還向記者展示了幾張公司旗下人才公寓的裝修內(nèi)部照，不僅寬敞明亮、窗明幾凈，而且家具家電一應(yīng)俱全。

上述城發(fā)安居人士透露，公司回購(gòu)的存量住房會(huì)首先用于人才公寓，而按照鄭州市的有關(guān)政策，人才公寓的租金是市場(chǎng)價(jià)的七折左右，再加上自習(xí)室和健身房等配套設(shè)施比較完善，所以很受年輕人歡迎。配租流程也快速簡(jiǎn)便，申請(qǐng)人只需登錄“鄭好辦”App，進(jìn)入人才公寓配租模塊，按照提示進(jìn)行申請(qǐng)、選房、簽約和退出，全流程可線上辦理。

鄭州市人才公寓 （受訪者供圖）

作為保障性租賃住房的一種，上述人才公寓的房源主要來(lái)自于存量住房。事實(shí)上，早在高層5月17日明確表態(tài)支持“存量收儲(chǔ)”之前，鄭州就已引導(dǎo)國(guó)資平臺(tái)——鄭州城發(fā)集團(tuán)回購(gòu)存量住房并將其改造成保障性租賃住房，資金來(lái)源包括20%的項(xiàng)目資本金和75%的銀行貸款。而這些銀行貸款的背后，就有“租賃住房貸款支持計(jì)劃”支持的身影。

據(jù)悉，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”是2023年人民銀行專(zhuān)門(mén)設(shè)立的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，額度為1000億元，在濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)，用于引導(dǎo)工農(nóng)中建等7家銀行為試點(diǎn)城市住房租賃經(jīng)營(yíng)主體收購(gòu)存量住房提供資金支持，市場(chǎng)化盤(pán)活存量房屋、擴(kuò)大租賃住房供給。

“一年多來(lái)，試點(diǎn)在8個(gè)城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經(jīng)營(yíng)模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用?！敝袊?guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲在5月17日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，為統(tǒng)籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣。

吸收了前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的保障性住房再貸款就此應(yīng)運(yùn)而生。陶玲介紹，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

接近監(jiān)管人士告訴記者，前期“租賃住房貸款支持計(jì)劃”的8個(gè)試點(diǎn)城市并不是隨機(jī)選取的，而是去化周期較長(zhǎng)、庫(kù)存壓力較大，同時(shí)又有人口流入的城市，原則就是收來(lái)的房子要租得出去，能實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)。從試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保障房租賃存在周期長(zhǎng)、回報(bào)率相對(duì)不高等特點(diǎn)，因此地方政府的配套政策支持，尤其是財(cái)稅政策的支持非常重要。有了地方財(cái)政補(bǔ)貼，再加上央行給銀行的低成本資金支持，可以顯著降低地方國(guó)有企業(yè)的資金成本。

從“鄭州模式”的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政銀企聯(lián)動(dòng)效果良好，鄭州市財(cái)政局、市金融局及金融機(jī)構(gòu)共同為企業(yè)收購(gòu)存量房提供了資金保障。具體來(lái)看，市財(cái)政局負(fù)責(zé)落實(shí)資本金籌措、財(cái)政補(bǔ)貼及稅收返還等政策；市金融局負(fù)責(zé)積極爭(zhēng)取國(guó)家政策性專(zhuān)項(xiàng)資金貸款額度；金融機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)審核存量房源項(xiàng)目貸款條件，加快收購(gòu)項(xiàng)目放款。

“存量收儲(chǔ)”大幕拉開(kāi)：如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)？

事實(shí)上，去庫(kù)存并不是鄭州的“一城之痛”，而是我國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年4月末，商品房待售面積74553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。且當(dāng)前庫(kù)存很高的矛盾點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)了太多房源，而是在于庫(kù)存消化能力一直處于低位，即銷(xiāo)售不振。另?yè)?jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存銷(xiāo)售周期目前為25.3個(gè)月，而新建商品住宅的合理銷(xiāo)售周期應(yīng)為12—14個(gè)月。

而根據(jù)華福證券針對(duì)全國(guó)75個(gè)主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期數(shù)據(jù)，南平、贛州、襄陽(yáng)、泰州、煙臺(tái)、三明等城市去庫(kù)存壓力更大，去化周期均在50個(gè)月以上。

在此背景下，以鄭州為代表的“存量收儲(chǔ)”模式能否順利在全國(guó)其他地區(qū)走通，將成為消化存量房產(chǎn)的一大關(guān)鍵。

風(fēng)已起，勢(shì)必至。5月11日，南京市正式出臺(tái)《南京市規(guī)劃建設(shè)保障性住房實(shí)施方案》，重點(diǎn)提及南京將適當(dāng)改建或收購(gòu)存量住房用作保障性住房，盤(pán)活利用閑置土地和房屋。5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公告，擬在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。隨后，云南楚雄州、大理州也發(fā)布了收購(gòu)存量房作為安置房或保障房的類(lèi)似政策。

高層表態(tài)也已經(jīng)明晰。繼4月底中央政治局會(huì)議首提“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”之后，國(guó)務(wù)院副總理何立峰于5月17日在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上表示，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

同日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上宣布創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具——保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

按照頂層設(shè)計(jì)的思路，創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款支持地方國(guó)企收購(gòu)存量房作為保障房，可以實(shí)現(xiàn)“一石多鳥(niǎo)”。

一是加快存量商品房去庫(kù)存。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房，能夠快速形成團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)力，推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存。

二是加快保障性住房供給。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠快速盤(pán)活存量資源，更好解決工薪收入群體住房需求。

三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，切實(shí)履行保交樓法定責(zé)任，維護(hù)購(gòu)房群眾權(quán)益。在建項(xiàng)目回籠資金確定性增強(qiáng)后，將有更多項(xiàng)目滿(mǎn)足城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制條件，形成良性循環(huán)，改善房企資金狀況，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

政策的落地效果自然是各方關(guān)注的重點(diǎn)。上述接近監(jiān)管人士告訴記者，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一項(xiàng)積極探索，具體落地情況取決于多重因素。一是居民端對(duì)于保障房這一新生事物的接受程度，即終端的需求究竟有多大；二是地方政府對(duì)保障房的定價(jià)機(jī)制，定價(jià)機(jī)制的合理性直接關(guān)系到地方國(guó)企和房地產(chǎn)企業(yè)談判時(shí)的議價(jià)能力；三是房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的資金鏈情況，是打算將資產(chǎn)低價(jià)出售盡快補(bǔ)充現(xiàn)金流，還是扛下時(shí)間成本熬到市場(chǎng)回暖再出手。“每一個(gè)市場(chǎng)主體都會(huì)有一個(gè)自主決策的過(guò)程。”

該人士還向記者直言，“存量收儲(chǔ)”能夠落地的市場(chǎng)規(guī)模歸根到底還是和終端需求掛鉤，這也是頂層設(shè)計(jì)要堅(jiān)持“以需定購(gòu)”的原因。對(duì)于地方國(guó)企而言，先了解清楚當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》颗渥夂团涫鄣男枨笄闆r，再確定收購(gòu)存量房的數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)綜合考慮資金和運(yùn)營(yíng)成本，是實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)的關(guān)鍵所在。此外，收購(gòu)后需迅速配售或配租，減少空置期，提高保障性住房的運(yùn)營(yíng)效率。

“地方國(guó)企要根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》堪l(fā)展規(guī)劃，保障性住房的總量和區(qū)位需求來(lái)決定具體購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目，并不是簡(jiǎn)單的大量收購(gòu)，是有限的市場(chǎng)參與，主要起到補(bǔ)充或彌補(bǔ)市場(chǎng)需要階段性不足?！鄙虾煼洞髮W(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦這樣解讀“以需定購(gòu)”。

在上述接近監(jiān)管人士看來(lái)，地方國(guó)企在中間發(fā)揮的是類(lèi)似“過(guò)橋”和“團(tuán)購(gòu)”的作用，本質(zhì)是代表保障性住房的需求方在與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行議價(jià)，并作為中介獲取一定的合理收益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，則要確定愿意以多少價(jià)格把難以消化的存量房產(chǎn)打包賣(mài)給地方國(guó)企，實(shí)現(xiàn)改善現(xiàn)金流的目的。“從這個(gè)角度來(lái)講，賣(mài)給地方國(guó)企類(lèi)似一個(gè)兜底的方案，但它是市場(chǎng)化的，且是各方自愿的?！?/span>

據(jù)悉，“平等協(xié)商、自主自愿”原則會(huì)貫穿“存量收儲(chǔ)”模式的各個(gè)環(huán)節(jié)。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房?kù)存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21 家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。交易價(jià)格也是參與各方平等協(xié)商的。

上述城發(fā)安居人士也告訴記者，公司的運(yùn)營(yíng)模式有幾大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是找到合適的房源，二是確定合理價(jià)格，三是籌集足夠的資本金去收購(gòu)存量房。具體定價(jià)方面，會(huì)按照市場(chǎng)化、法治化原則，根據(jù)有關(guān)要求隨機(jī)抽取五家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出控制價(jià)，房企報(bào)價(jià)不超過(guò)控制價(jià)即可成交。“如果我們覺(jué)得地段合適、租得出去就會(huì)收，房企覺(jué)得價(jià)格合適就會(huì)賣(mài)，完全是雙方自愿的?！?/p>

他還坦言，資金的來(lái)源和成本是企業(yè)的重要關(guān)切。除了低成本的銀行貸款，他還期待財(cái)稅政策能夠繼續(xù)加大支持力度。例如，企業(yè)在收購(gòu)存量房用作保障房的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的稅金，如果后續(xù)能夠以財(cái)政補(bǔ)貼的方式再返還給企業(yè)，有利于進(jìn)一步降低企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。

擴(kuò)大保障房供給：從凝聚共識(shí)到形成合力 

商品房庫(kù)存積壓的另一面，是保障性租賃住房籌集任務(wù)仍存缺口?！笆奈濉逼陂g，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套(間)，截至2023年底已籌集573萬(wàn)套(間)，2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬(wàn)套(間)的任務(wù)規(guī)模，體量仍較為龐大。

中指研究院發(fā)布報(bào)告表示，過(guò)去各地供給保租房的方式，除了新建外，不少來(lái)自于市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓的“納?！被I集，考慮到今明兩年保租房目標(biāo)仍有一定缺口，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

配售型保障房方面，今年以來(lái)多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計(jì)劃，國(guó)企收購(gòu)未售項(xiàng)目作為配售型保障房既有助于消化存量，也可以避免新的保障房供應(yīng)壓力。

崔光燦告訴記者，“存量收儲(chǔ)”模式推出的背景是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了非良性循環(huán)，有效需求釋放不足，多層次的住房需求難以得到有效滿(mǎn)足。新模式通過(guò)收購(gòu)存量住房作為保障房，不僅有利于住房資源的合理高效利用，也比政府再去新建保障房周期更短、效率更高。

還有業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，不少應(yīng)被租賃市場(chǎng)滿(mǎn)足的居住需求被迫流入商品房市場(chǎng)，居民杠桿率也因此被推高，一定程度上透支了部分未來(lái)消費(fèi)需求。此次通過(guò)國(guó)企收購(gòu)存量商品房加大保障性住房供給，推進(jìn)“租購(gòu)并舉”，有利于更好滿(mǎn)足不同層次的住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。

談及“存量收儲(chǔ)”模式的落地前景，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然告訴記者，考慮到北京、上海等一線城市商品房庫(kù)存較小，該模式對(duì)二三線城市的影響會(huì)更大。

趙然表示，以鄭州等地為例，存量房收儲(chǔ)并轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房后會(huì)增加供給，可以有效平抑市場(chǎng)的租金水平。同時(shí)，為了保證地方國(guó)企的商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，保障性住房再貸款、財(cái)稅補(bǔ)貼以及地方政府的配套政策支持等方面需要形成合力。“從調(diào)研的情況來(lái)看，鄭州模式至少在二線省會(huì)城市具有較強(qiáng)的可復(fù)制性?！?/span>

她還提及，“存量收儲(chǔ)”想要快速鋪開(kāi)、形成星火燎原之勢(shì)，還需要在地方培育出具有專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力的平臺(tái)公司，并和本地大型金融機(jī)構(gòu)形成緊密聯(lián)動(dòng)。多位受訪人士也告訴記者，地方國(guó)企的運(yùn)營(yíng)管理能力是新模式落地效果的一大關(guān)鍵。例如，要能快速在需求端匹配到租戶(hù)、在供給端匹配好房源，迅速實(shí)現(xiàn)需求到供給的轉(zhuǎn)化，從而降低空置成本。

記者還從業(yè)內(nèi)了解到，“存量收儲(chǔ)”落地過(guò)程中還有以下幾點(diǎn)需要注意：一是需要明確規(guī)定建設(shè)單位與購(gòu)買(mǎi)單位的權(quán)益保障措施，避免出現(xiàn)糾紛，保障雙方合法權(quán)益；二是需要建立健全的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)保障房項(xiàng)目質(zhì)量、資金使用等方面的監(jiān)督，保障項(xiàng)目順利運(yùn)行；三是收購(gòu)存量住房過(guò)程中不能留下尋租空間，要防止收購(gòu)淪為暗箱操作，導(dǎo)致公共利益受損。

從目前來(lái)看，該模式還是“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)，未來(lái)能否成為盤(pán)活地產(chǎn)全局的一招“妙棋”，尚有待時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。不過(guò)，可以預(yù)見(jiàn)的是，針對(duì)地方國(guó)企收購(gòu)存量房的具體政策和操作細(xì)則將會(huì)出爐，而按照“平等協(xié)商、自主自愿”原則參與的市場(chǎng)主體，在各地實(shí)踐當(dāng)中也會(huì)探索出新的、可借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。