房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)周期波動(dòng)，高杠桿、高負(fù)債的發(fā)展模式不再，穩(wěn)健型企業(yè)則在未雨綢繆中迎接春天的到來(lái)。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，保利發(fā)展在維持財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的同時(shí)保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，適時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下應(yīng)對(duì)得當(dāng)。

據(jù)保利發(fā)展披露的數(shù)據(jù)，今年1-11個(gè)月，保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額4982億元，同比增加7.6%，根據(jù)中指研究院披露數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，保利發(fā)展拿地金額為1119億元，僅次于碧桂園和萬(wàn)科，位列第三。

業(yè)務(wù)穩(wěn)健前進(jìn)之際，保利發(fā)展在融資端也頻頻發(fā)力。今年11月，保利發(fā)展先后公告了兩筆融資方案，而僅僅11月當(dāng)月，保利發(fā)展已發(fā)行及注冊(cè)擬發(fā)行的融資規(guī)模就已達(dá)到248億元。

在銷售端、投資端和融資端集體向好的同時(shí)，保利發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)與其他多元化業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑同行。 

融資優(yōu)勢(shì)行業(yè)領(lǐng)先 現(xiàn)金流管理卓越

作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保利發(fā)展構(gòu)建了以銀行信貸為主，股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等為輔的多元化融資體系，具備在不同市場(chǎng)環(huán)境下，快速、充分獲取資金的能力。

今年11月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理需求得到回應(yīng)與滿足，保利發(fā)展也搶占融資窗口期，公布新的融資計(jì)劃。

11月末，保利發(fā)展先后公告了兩個(gè)融資方案，包括擬發(fā)行98億元公司債，以及100億元規(guī)模的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。當(dāng)月，保利發(fā)展已發(fā)行及注冊(cè)擬發(fā)行的公開(kāi)市場(chǎng)融資規(guī)模就達(dá)到248億元，在同行中處于絕對(duì)領(lǐng)先水平。

在當(dāng)前行業(yè)流動(dòng)性收緊，房企信用利差拉大的情況下，保利發(fā)展的融資渠道以及融資成本的優(yōu)勢(shì)也將進(jìn)一步放大。其銀行貸款授信總額超過(guò)5000億元，融資頭寸充裕。另一方面，憑借穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的口碑和央企信用優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展在各大金融機(jī)構(gòu)獲得充足授信，并獲得極具競(jìng)爭(zhēng)力的融資成本。半年報(bào)顯示，保利發(fā)展有息負(fù)債綜合成本僅4.7%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。從下半年保利公開(kāi)市場(chǎng)融資來(lái)看，預(yù)計(jì)年末有息負(fù)債綜合成本將進(jìn)一步下降。

在資金保持充裕的背景下，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化，這強(qiáng)化了保利的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。自“三道紅線”實(shí)施以來(lái)，保利始終保持綠檔，是前五房企中的一家一直保持綠檔的房企。年中報(bào)顯示，今年上半年保利發(fā)展持有現(xiàn)金為1554億元，同比增長(zhǎng)6.45%，現(xiàn)金短債比為1.93倍，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕。

從近三年的保利發(fā)展的年報(bào)來(lái)看，保利一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比約20%，有息負(fù)債占總負(fù)債也僅約30%，其他負(fù)債主要為預(yù)收賬款和其他應(yīng)付款等經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的無(wú)息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)及期限合理。

得益于較低的負(fù)債水平，穩(wěn)健的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保利發(fā)展持續(xù)獲得大公、中誠(chéng)信等國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)公司“AAA”主體信用評(píng)級(jí)，并且獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。

在財(cái)務(wù)指標(biāo)保持出色的同時(shí)，保利對(duì)現(xiàn)金流的管理也顯出其作為龍頭房企的能力和定力。

保利發(fā)展一直堅(jiān)持以現(xiàn)金流管理為核心，高度重視銷售的回款質(zhì)量和效率。今年年初，在多數(shù)房企仍未感知到行業(yè)的轉(zhuǎn)向之時(shí)，保利發(fā)展已經(jīng)敏感洞察到按揭形勢(shì)變化，積極主動(dòng)作為。得益于這種主動(dòng)作為和良好的央企口碑，在受貸款集中度管控導(dǎo)致按揭額度緊張的情況下，保利按揭房款回籠逆勢(shì)增長(zhǎng)15%以上，簽約回籠率持續(xù)保持93%以上的行業(yè)高位。

多措并下，保利發(fā)展多年來(lái)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額始終保持為正，彰顯了保利等量拓展和以銷定產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略。

在行業(yè)利潤(rùn)率空間壓縮的背景下，保利發(fā)展通過(guò)多項(xiàng)措施，在控成本、提溢價(jià)方面不斷完善，進(jìn)而提升自身的產(chǎn)品力。公司以降本增效為導(dǎo)向，不斷提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的管控質(zhì)量，堅(jiān)定實(shí)施“產(chǎn)品-品牌-服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷輸出、運(yùn)營(yíng)管理、成本控制等方面發(fā)力，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)。 

營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng) 多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)健前行

財(cái)務(wù)水平維持穩(wěn)健，保利發(fā)展的營(yíng)收和利潤(rùn)也保持向上的勢(shì)頭。

在土地獲取上，保利發(fā)展延續(xù)量入為出、以銷定產(chǎn)的風(fēng)格，在土地市場(chǎng)擇機(jī)而行，維持合理的地價(jià)比水平，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)留出空間。

根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)測(cè)算，今年上半年，在保利發(fā)展拿地金額中，集中供地占比42.6%，第一輪集中供地中拿地平均溢價(jià)率為15%，與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為12%。

房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展可期，保利發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)同樣可圈可點(diǎn)，這源于其提前蓄力。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)受到周期性影響較大，許多房企為了拓寬護(hù)城河，也積極發(fā)力多元化業(yè)務(wù)。今年也來(lái)，不少在商業(yè)、物業(yè)等其他多元化領(lǐng)域布局良好的房企在資本市場(chǎng)也受到追捧，其市值往往要高于行業(yè)的平均水平。

出色的成績(jī)是保利發(fā)展規(guī)劃得當(dāng)?shù)某晒谑芤咔橛绊戄^大的相關(guān)產(chǎn)業(yè)上，保利發(fā)展通過(guò)提前鋪排復(fù)蘇計(jì)劃，積極布局多種經(jīng)營(yíng)等措施，最終實(shí)現(xiàn)了降本增效、開(kāi)源創(chuàng)收。

分產(chǎn)業(yè)來(lái)看，各個(gè)板塊均有不錯(cuò)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年保利物業(yè)營(yíng)收利潤(rùn)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)化拓展規(guī)模再創(chuàng)新高的同時(shí)，深化落實(shí)大物業(yè)戰(zhàn)略，其中非居業(yè)態(tài)占比70%，標(biāo)桿項(xiàng)目有上海交通15號(hào)線、國(guó)防大學(xué)、中南大學(xué)、五臺(tái)山及廣州塔景區(qū)等；此外，保利物業(yè)在增值服務(wù)業(yè)務(wù)、智慧社區(qū)建設(shè)、管理提效和數(shù)字變革等方面均有良好進(jìn)展。

保利發(fā)展旗下商業(yè)、酒店板塊也有較好戰(zhàn)績(jī)。

在購(gòu)物中心板塊，保利商業(yè)管理規(guī)模超500萬(wàn)平方米，已開(kāi)業(yè)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，2021年全年銷售額同比去年穩(wěn)定提升。保利商業(yè)簽約上海桃浦智創(chuàng)TOP產(chǎn)城綜合體A區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，在“產(chǎn)城商業(yè)融合”的新路徑上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與突破。保利商業(yè)通過(guò)旗下“非瞬間藝術(shù)”內(nèi)容平臺(tái)簽約超300個(gè)新生代藝術(shù)家、潮流藝術(shù)IP等資源，為破局同質(zhì)、創(chuàng)造內(nèi)容打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

酒店公寓公司營(yíng)收同比2020年增長(zhǎng)顯著；酒店經(jīng)營(yíng)實(shí)施能源使用的限時(shí)控制，疫情期間單月成本較正常時(shí)期下降20%-32%；此外，酒店板塊擁有45個(gè)國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，在營(yíng)20家酒店及會(huì)議中心，籌備運(yùn)營(yíng)超60家。商業(yè)和酒店公司還成功獲得第十四屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)商業(yè)街及住宿運(yùn)營(yíng)服務(wù)權(quán)，并順利完成運(yùn)營(yíng)。公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)累計(jì)盈利，將人才公寓建設(shè)和服務(wù)作為服務(wù)保障社會(huì)民生的重點(diǎn)工程，在杭落地1200+間的大型人才公寓社區(qū)，累計(jì)為7500余青年人群送去貼心服務(wù)。

在健康板塊，今年保利健投新增養(yǎng)老床位數(shù)6380張。大健康在養(yǎng)老項(xiàng)目封閉管理的情況下，快速推進(jìn)家庭養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，旗下專業(yè)適老化用品供應(yīng)商和品公司獲得國(guó)家專利84項(xiàng)，可面向全國(guó)百萬(wàn)戶家庭提供適老化改造整體解決方案。保利健投還入選“2021年度康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)影響力企業(yè)”前五、2021年中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)TOP3。

在金融板塊，保利發(fā)展旗下產(chǎn)業(yè)基金管理規(guī)模累計(jì)近1600 億元。旗下子公司信?；?、保利資本雙雙獲評(píng)“2021年度中國(guó)最具實(shí)力房地產(chǎn)基金十強(qiáng)”。

在房地產(chǎn)主業(yè)和其他多元化業(yè)務(wù)均錄得不錯(cuò)增長(zhǎng)的同時(shí)，保利發(fā)展核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也持續(xù)向好。在行業(yè)龍頭房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)普遍下滑的情況下，保利發(fā)展2021三季報(bào)顯示，今年前三季度，其主營(yíng)收入1384.6億元，同比上升17.86%；歸母凈利潤(rùn)135.83億元，同比上升2.88%。