21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏 深圳、北京報(bào)道
2025年4月中旬，劉偉（化名）收到租客的短信，對方告訴他，下個月租約到期后，不再續(xù)租了。
一個月后，劉偉將房子收拾了一下重新委托中介招租。中介告訴他，要把租金調(diào)降1000塊錢左右，才有可能找到新租客，“現(xiàn)在的市場價格就是這樣。”
劉偉的房子位于北京市朝陽區(qū)定福莊區(qū)域，前一個租客住了兩年，租金為5400元／月。按照中介的建議，他不情愿地將房租調(diào)低，以4500元／月的價格重新掛出。
同樣在4月，在深圳市羅湖區(qū)國貿(mào)一帶租房的小趙，一年的租約到期。中介問他，愿不愿意換套大一點(diǎn)的房子。按照同樣的價格，他可以從現(xiàn)在的一房換成兩房。
去年下半年以來，一些熱點(diǎn)城市的租金出現(xiàn)明顯下降，房東和租客對此都有切身感受。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.25%，跌幅較上年擴(kuò)大3個百分點(diǎn)。其中，去年8月后，租金跌幅明顯擴(kuò)大。
今年以來，50城住宅平均租金繼續(xù)保持同比下跌。
這一變化由多重因素促成，保租房供應(yīng)的擴(kuò)大，也在潛移默化地改變市場格局。
租金下降已持續(xù)多月
按照慣例，房租與房價的變化通常呈正相關(guān)趨勢，從而維持租售比的均衡。也就是說，當(dāng)房價上漲時，租金通常也會上漲；當(dāng)房價下跌時，租金水平也往往下降。
近年來，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，熱點(diǎn)城市的房價較高點(diǎn)時均有不同幅度的回落，這也構(gòu)成了房租下降的大背景。
但短期來看，租金的跌幅的擴(kuò)大，是從去年下半年開始的。
中指研究院指出，2024年，50城平均租金僅在春節(jié)假期后的“返城季”（3月）和 6-7月的高?！爱厴I(yè)季”實(shí)現(xiàn)了微幅上漲，這兩個時段也是傳統(tǒng)的住房租賃旺季，其余月份均在下跌。
該機(jī)構(gòu)還表示，去年8月后，租金跌幅明顯擴(kuò)大。
這一情況與不少從業(yè)者的體感相同。鏈家地產(chǎn)北京潘家園某門店的經(jīng)紀(jì)人表示，近幾年該區(qū)域的租金水平一直在緩慢下降，但從去年下半年開始，降幅比較明顯。
進(jìn)入2025年，這種情況并未改變。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年50城平均租金水平保持下降，僅2月的節(jié)后租房旺季有所上漲，1月、3月、4月均有下降。
樂有家深圳景田某門店經(jīng)紀(jì)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年下半年，這一區(qū)域的整體租金就出現(xiàn)明顯下降。春節(jié)過后，由于房子不好租，不少業(yè)主又將價格下調(diào)。
今年4月，全國50個城市住宅平均租金為35.2元／平方米／月，環(huán)比下跌0.32%，跌幅較3月擴(kuò)大0.27個百分點(diǎn)；同比下跌3.40%，跌幅與3月持平。
納入中指研究院監(jiān)測的50個城市中，上月僅嘉興、石家莊的租金上漲，其余48城的房租均呈現(xiàn)下降局面。
租客去哪了？
對于很多一線從業(yè)者來說，最明顯的感受是租客在減少。經(jīng)紀(jì)人告訴劉偉，他服務(wù)的北京朝陽區(qū)三間房片區(qū)，租客咨詢量和帶看量明顯不如往年。即使在畢業(yè)季等傳統(tǒng)旺季，租客數(shù)量也低于往年同期。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，在深圳羅湖、福田兩區(qū)的一些核心區(qū)域，部分長租公寓運(yùn)營方表示，今年春節(jié)過后，咨詢的客戶有所減少，項(xiàng)目的出租率不如往年同期。
“以往過完正月十五，人就回來了，項(xiàng)目出租率也很快就達(dá)到80%以上。今年到3月份，才租出去一半?！比A南某城市公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露。
在部分二線城市，有些租賃運(yùn)營方也發(fā)現(xiàn)，租客比以前少了。
根據(jù)《合肥市2024年12月集中式長租公寓項(xiàng)目月度運(yùn)營簡報(bào)》，2024年12月，合肥市69個長租公寓項(xiàng)目簽約租賃用房963套，環(huán)比下跌4.6%，同比下跌11.4%。69個項(xiàng)目的整體空置率為6.8%，連續(xù)6個月上升。
事實(shí)上，在這輪租金調(diào)整中，二線城市的降幅最為明顯。在中指研究院統(tǒng)計(jì)的50個城市中，去年二線城市的租金平均降幅為3.6%，而一線城市、三四線城市的降幅均為2.8%。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，年輕人的流動性本來就很大，近年來，不少城市出臺人才引進(jìn)政策，加速了這種流動。由于這部分人群正是租賃市場的主體，其流動也會直接影響租賃市場的表現(xiàn)。
她還表示，保障性租賃住房供應(yīng)的加速，也分流了不少客源。
保障性租賃住房也稱保租房，指由政府政策支持，市場主體投資建設(shè)，用于解決市民階段性住房困難的保障性住房，供給對象主要為新市民、青年群體，租金低于市場平均水平。
近兩年，多個城市保租房項(xiàng)目建設(shè)及入市節(jié)奏加快，帶動相對低價的租賃房源供應(yīng)擴(kuò)大。劉偉的經(jīng)紀(jì)人告訴他，距離其所在的區(qū)域不遠(yuǎn)，有一個保障性租賃住房項(xiàng)目入市，分流了不少租客。
仍有調(diào)整壓力
作為居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）的重要部分，房租水平的變化，也是貨幣購買力和市場預(yù)期的“晴雨表”。
曹晶晶表示，2024年，我國就業(yè)與收入預(yù)期整體發(fā)生變化，導(dǎo)致租戶價格敏感度維持高位，是這輪租金調(diào)整的大背景。
在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)研中，不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、長租公寓服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員也表示，收入預(yù)期改變，影響了客戶的選擇。
“以前客戶都想住電梯房，但電梯房的租金普遍要高1000塊錢左右，現(xiàn)在很多客戶覺得，走樓梯也能接受?！北本┠炒笮徒?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員說。
短期來看，這種情況恐將繼續(xù)影響租賃市場的表現(xiàn)。不少從業(yè)者向記者表示，對于今年租賃市場的前景“不樂觀”。
深圳某長租公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，今年公司給予更多的價格自由度，以求提高項(xiàng)目出租率，縮短空置期。
曹晶晶表示，2025年是“十四五”保租房籌集任務(wù)的收官之年，預(yù)計(jì)將有較大規(guī)模的保租房項(xiàng)目供應(yīng)上市，并對普通住宅租賃市場形成一定沖擊。在居民收入預(yù)期仍在筑底、租戶價格敏感度維持高位的背景下，今年50城住宅平均租金將繼續(xù)面臨一定調(diào)整壓力。
但她同時表示，考慮到隨著住房租賃行業(yè)規(guī)范化程度的提升，越來越多的租戶選擇長期租房，核心城市中長期租賃需求存在支撐，租金下調(diào)空間將有限。
