李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年2月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，與上月持平，跌幅繼續(xù)在低位徘徊，相比本輪企穩(wěn)前的-0.7%（去年9月）大幅收窄，同比降幅也由-5.4%收窄至-5.2%，跌幅連續(xù)4個(gè)月收窄。其中，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)自2023年6月以來(lái)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比反彈，本月上漲0.1%；二、三線(xiàn)城市環(huán)比表現(xiàn)較弱，其中二線(xiàn)城市環(huán)比為0.0%（1月份為0.1%），三線(xiàn)城市環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，2月份70城二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅與上月持平，連續(xù)4個(gè)月保持在-0.3%的水平上，相比于本輪企穩(wěn)前的-0.9%（去年9月）大幅收窄，同比跌幅也由7.8%收窄至7.5%，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄。其中，一線(xiàn)城市從1月的上漲0.1%轉(zhuǎn)為本月下跌0.1%，二線(xiàn)城市環(huán)比跌幅從1月份的-0.3%擴(kuò)大到-0.4%；三線(xiàn)城市跌幅為0.4%，與上月持。

2月份，房?jī)r(jià)指數(shù)表現(xiàn)相對(duì)較弱，一方面在于，2月份恰逢春節(jié)假期，居民探親出游人數(shù)創(chuàng)下新高，90.2億人次的春運(yùn)出行人次創(chuàng)下歷史新高，看房、買(mǎi)房人群相對(duì)較少，樓市活躍度季節(jié)性降低。wind統(tǒng)計(jì)的2月份30大城市新房成交下降22.6%，一二三線(xiàn)城市分別下降33.7%、12.8%、26.9%；另一方面，去年四季度商品房交易較為旺盛，部分需求在春節(jié)前的1月份釋放。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在2月份新推盤(pán)比較少，多為2024年的尾盤(pán)，降價(jià)促銷(xiāo)力度大。

不過(guò)，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。2月份，70個(gè)城市中有18個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，其中南京、深圳、上海等漲幅居前，多為此前連續(xù)上漲城市。其中，上海一直處于上漲態(tài)勢(shì)，近一年環(huán)比平均漲幅為0.45%；成都、南京連續(xù)4個(gè)月上漲，本月分別上漲0.3%和0.5%；深圳連續(xù)5個(gè)月上漲，新房環(huán)比漲幅由上月的0.2%擴(kuò)大到0.4%，合肥由跌轉(zhuǎn)漲為0.2%。

二手房方面，深圳、?？?、成都環(huán)比上漲，其中深圳和成都二手住房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月上漲?？梢?jiàn)，本輪推動(dòng)商品房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)過(guò)程中，重點(diǎn)城市發(fā)揮了積極作用，有望帶動(dòng)區(qū)域企穩(wěn)。原因在于，深圳、成都等城市前期流入人口多，比如近十年深圳、成都常住人口分別增長(zhǎng)522萬(wàn)、711萬(wàn)。同時(shí)，前期房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行制約需求釋放，近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)過(guò)程中觀(guān)望情緒濃厚，積累了龐大的剛需。

近期樓市企穩(wěn)的重點(diǎn)城市，比如深圳、上海、杭州、成都、合肥、南京等，這些城市不僅新增人口多，而且常住人口規(guī)模大，老市民的改善需求潛力也很大。近年來(lái)，紓困政策積極降低門(mén)檻、降低成本，對(duì)剛需和改善型購(gòu)房的釋放效應(yīng)都比較明顯。比如，貸款首付降至15%的歷史最低水平，按揭利率降至3.0%~3.3%的歷史最低水平，相比最高峰下降2個(gè)百分點(diǎn)左右。同時(shí)，目前的房?jī)r(jià)水平相比高峰明顯回調(diào)。由此，熱點(diǎn)城市剛性需求開(kāi)始大規(guī)模釋放。比如，筆者所在的廣深地區(qū)，200萬(wàn)~400萬(wàn)元低總價(jià)二手房交易占比占主導(dǎo)，同比上升5~10個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，2024年以來(lái)改善型需求導(dǎo)向的“好房子”項(xiàng)目大量供應(yīng)，剛性需求帶動(dòng)二手房交易活躍同時(shí)，也促進(jìn)了“賣(mài)舊買(mǎi)新”、二套房置業(yè)的改善型需求。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，1~2月份一線(xiàn)城市及合肥、成都和杭州等熱度城市，改善型新房銷(xiāo)售占比同比去年同期增長(zhǎng)3~10個(gè)百分點(diǎn)不等。28個(gè)重點(diǎn)城市2月平均開(kāi)盤(pán)去化率為33%，同比上升11個(gè)百分點(diǎn)，其中上海、深圳、成都、長(zhǎng)沙、重慶、杭州等城市新推盤(pán)去化率在50%以上，同比上升30個(gè)百分點(diǎn)以上。新房和二手房交易活躍度提升、賣(mài)舊買(mǎi)新循環(huán)效率的提升，對(duì)房?jī)r(jià)格穩(wěn)定有帶動(dòng)作用。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~2月份，無(wú)論是上游的開(kāi)發(fā)投資，還是下游的商品房銷(xiāo)售端，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌幅都明顯收窄。銷(xiāo)售端，1~2月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別下跌5.1%和2.6%，不管是相比2024年全年還是2024年1~2月份，跌幅都明顯收窄。特別是，銷(xiāo)售金額的跌幅明顯比銷(xiāo)售面積要小，這是近期最大的變化。去年1~2月份，商品房銷(xiāo)售金額跌幅比銷(xiāo)售面積跌幅高了近9個(gè)百分點(diǎn)，意味著開(kāi)發(fā)商在降價(jià)促銷(xiāo)，甚至以?xún)r(jià)換量。

但在今年1~2月份，這一局面扭轉(zhuǎn)了，主要在于中心區(qū)銷(xiāo)售占比增加，改善型的“好房子”項(xiàng)目銷(xiāo)售占比增加，新產(chǎn)品也受到市場(chǎng)歡迎。不管是穩(wěn)定價(jià)格的角度，還是穩(wěn)定預(yù)期以及順應(yīng)和匹配需求，新房市場(chǎng)供給端變化已成為穩(wěn)定市場(chǎng)的力量。今年1~2月份，全國(guó)新房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上漲2.7%，其中新房住宅價(jià)格同比上漲3.1%，均為2024年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)止跌反彈。

展望二季度及今年全年，各地最大的變化就是一大批改善型新盤(pán)入市，特別是密度較低、得房率較高、配套完善、品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格適宜的“好房子”項(xiàng)目。近期，住建部明確將住宅層高提高至不低于3米。住房供給側(cè)改革將引領(lǐng)和驅(qū)動(dòng)基于美好人居的改善型時(shí)代到來(lái)，并帶動(dòng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換需求；在需求端，國(guó)家加大了存量土地和在售新房收儲(chǔ)的力度，從源頭上解決庫(kù)存對(duì)于房企資金鏈的壓制，有助于推進(jìn)保交付、穩(wěn)定房屋價(jià)格和預(yù)期。

近日，中辦、國(guó)辦印發(fā)的《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》中，在提高居民收入水平、扶持生育和教育、提高社會(huì)保障水平、扶持“一老一小”服務(wù)供給、促進(jìn)大宗消費(fèi)等方面提出了一攬子的激勵(lì)政策。這既是修復(fù)住房消費(fèi)的基本面，解除住房消費(fèi)的基礎(chǔ)制約，也能激發(fā)住房消費(fèi)的潛力。值得注意的是，住房消費(fèi)被置于大宗消費(fèi)更新升級(jí)一欄中，意在住房回歸居住本源、大宗消費(fèi)品本源。

當(dāng)居民對(duì)房子的關(guān)注點(diǎn)從過(guò)去重視資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)移到重視居住和生活品質(zhì)上，就意味著住房成為內(nèi)需的一部分或牽引器，“重投資、輕消費(fèi)”的局面扭轉(zhuǎn)，將開(kāi)啟住房消費(fèi)新藍(lán)海。去年四季度以來(lái)，紓困房地產(chǎn)的政策目的，不在于拉升產(chǎn)業(yè)鏈，而在于讓住房成為真正的消費(fèi)品。因此，未來(lái)基于消費(fèi)升級(jí)的住房發(fā)展新時(shí)期將真正開(kāi)啟，如保障房籌集，城中村、危舊房和老舊小區(qū)改造，二手房“以舊換新”“好房子”建設(shè)等。同時(shí)，更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策，也將助力包括住房在內(nèi)的消費(fèi)基礎(chǔ)夯實(shí)，這是房地產(chǎn)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制。