南方財(cái)經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰 東莞報(bào)道 家住萬(wàn)科金域二期的黃先生，終于在5月賣掉了手中的97平三房，代價(jià)是比預(yù)期價(jià)格降低68萬(wàn)。而在3個(gè)多月前掛牌時(shí)，他還信心滿滿地提前簽約了另一套房子。

但松山湖二手市場(chǎng)行情在4、5月份趨冷，使得已啟動(dòng)“賣一買一”置換鏈條的他措手不及，無(wú)奈之下只能“割肉”。

近日，南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從多方渠道了解到，目前松山湖二手房掛牌量處于近年高位水平，但購(gòu)房者觀望情緒較濃，讓不少像黃先生這樣著急換房的業(yè)主預(yù)期一降再降。

受訪中介表示，目前松山湖二手房掛牌均價(jià)約5.2萬(wàn)元/平米，實(shí)際成交均價(jià)約4.7萬(wàn)-5萬(wàn)/平米，有些業(yè)主急著拋售，會(huì)把價(jià)格放得更低甚至虧本來(lái)賣。

松山湖作為東莞房?jī)r(jià)高地之一，這樣的市況難免令松山湖業(yè)主們產(chǎn)生心理落差。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前松山湖二手房?jī)r(jià)格迎來(lái)了“擠掉價(jià)格水分”的回調(diào)周期，隨著后市買賣雙方價(jià)格博弈逐步趨緩，再加上下半年購(gòu)房需求小高峰，區(qū)域二手市場(chǎng)或在9月后迎來(lái)翹尾行情。

進(jìn)入二手樓價(jià)回調(diào)周期

那些正在賣房的業(yè)主，是最先感知到松山湖二手樓市變化的人。         

陳尋（化名）名下有一套萬(wàn)科虹溪諾雅的96平三房，配套不錯(cuò)，商業(yè)、學(xué)校應(yīng)有盡有，是松山湖知名的湖景高端小區(qū)。2月8日，該小區(qū)成交一套175平米的房源，成交價(jià)1300萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)7.4萬(wàn)/平米。 

“我心理底價(jià)是620萬(wàn)。”陳尋告訴南方財(cái)經(jīng)全媒體記者，中介對(duì)他說(shuō)，最近二手房行情有點(diǎn)轉(zhuǎn)涼，客戶開始觀望，可以掛600萬(wàn)總價(jià)試試，實(shí)際最多也只能賣到590萬(wàn)。中介還說(shuō)，同小區(qū)庫(kù)存也不少，賣家都想趕緊出手。4月22日，該小區(qū)成交了一套與陳尋掛牌房源相似的三房單位，總價(jià)為581萬(wàn)，比最初638萬(wàn)元的業(yè)主報(bào)價(jià)低了57萬(wàn)，成交單價(jià)也僅約為6萬(wàn)/平米。

由于咬定“一口價(jià)”，陳尋這套房子掛出來(lái)1個(gè)多月，一個(gè)意向客戶都沒來(lái)看過(guò)。原本以為趁著東莞樓市這波“豪宅熱”，能把手里的房子賣個(gè)好價(jià)格，但現(xiàn)實(shí)卻給他潑了一盆冷水。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年5月，東莞千萬(wàn)級(jí)以上豪宅已經(jīng)成交635套，已非常接近2022年全年648套的成交量，完成率達(dá)98%，創(chuàng)下東莞豪宅銷售新紀(jì)錄。

但豪宅市場(chǎng)熱銷之勢(shì)并未傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，尤其是松山湖。截至6月份，松山湖二手房在貝殼掛牌量超過(guò)1400套，處于近年來(lái)的高位水平。從東莞市住建局公布的成交量來(lái)看，松山湖的二手房去化率并不高，最近的4月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為65套，成交量排在東莞33個(gè)鎮(zhèn)街中下游水平。

掛牌數(shù)量走高，但流動(dòng)性不足，導(dǎo)致急售房源只能通過(guò)降價(jià)拋售。南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從樂有家app了解到，目前松山湖二手房掛牌均價(jià)約5.2萬(wàn)元/平米，但被標(biāo)注“近期降價(jià)”或“低于同小區(qū)”標(biāo)簽的房源，價(jià)差幅度在10萬(wàn)元至100多萬(wàn)元不等，占總掛牌房源比例超20%。

譬如，萬(wàn)科虹溪諾雅一個(gè)137平米大三房單位，近期掛牌價(jià)下降了60萬(wàn)元；而星城翠瓏灣149平米四房，掛出700萬(wàn)元，低于同小區(qū)相似單位近130萬(wàn)元；甚至有樓盤3字頭就能拿下。

在中介看來(lái)，松山湖二手房行情已進(jìn)入買方市場(chǎng)，萬(wàn)科虹溪諾雅、錦繡山河、紫檀山、金域松湖等優(yōu)質(zhì)小區(qū)房源實(shí)際成交價(jià)比掛牌價(jià)要低10%-20%左右。據(jù)樂有家一門店經(jīng)理透露，松山湖片區(qū)的二手房實(shí)際成交均價(jià)約4.7萬(wàn)-5萬(wàn)，大部分成交周期在3-5個(gè)月之間，“有些業(yè)主急著拋售，會(huì)把價(jià)格放得更低甚至虧本來(lái)賣?！?/p>

松山湖近一年房?jī)r(jià)走勢(shì)   數(shù)據(jù)來(lái)源：吉屋網(wǎng)      

事實(shí)上，從吉屋網(wǎng)近一年的數(shù)據(jù)可以看到，松山湖板塊內(nèi)一二手房?jī)r(jià)呈倒掛的態(tài)勢(shì)，但價(jià)差不斷在收窄，今年5月份收窄幅度明顯。這表明，隨著二手房交易遇冷以及局部樓盤的房源大幅降價(jià)，松山湖二手房?jī)r(jià)格迎來(lái)了“擠掉價(jià)格水分”的回調(diào)周期。

廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者表示，松山湖二手樓價(jià)存在“虛高”現(xiàn)象，短期內(nèi)幾近瓶頸。究其原因一方面剛需客戶對(duì)松山湖高價(jià)接受度有限，選擇往周邊鎮(zhèn)區(qū)外溢；另一方面，目前松山湖購(gòu)房還是以改善型高凈值客戶為主，但這類客群畢竟不是市場(chǎng)上的主流，難以消化二手房市場(chǎng)大量的高價(jià)房源。

按照量在價(jià)先的規(guī)律，沒有購(gòu)買力支撐，房?jī)r(jià)自然很難繼續(xù)往上漲。  

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持相似觀點(diǎn)，“松山湖的產(chǎn)業(yè)以高端電子信息、機(jī)器人、生物技術(shù)等為主，這些產(chǎn)業(yè)崛起帶來(lái)了大量的高端技術(shù)人群，這部分新富群體收入不錯(cuò)，一直是松山湖的購(gòu)房主力，他們更寄望于通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，但樓市預(yù)期的改變對(duì)購(gòu)買行為有很大影響?！?/p>

這種購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的結(jié)果是，當(dāng)樓市上升時(shí)，松山湖“高薪+年輕”的氛圍下，需求很容易爆棚；但當(dāng)樓市下行時(shí)，一旦非理性需求退去，理性的剛需和改善客無(wú)法對(duì)價(jià)格虛高的二手房市場(chǎng)起到支撐作用。

市場(chǎng)降溫帶來(lái)的置換難題 

回顧去年11月份到12月份，受疫情影響，松山湖二手市場(chǎng)需求受到積壓。今年1-3月份，壓抑的需求在得到釋放，二手房成交量從33套/月提升至84套/月，一些觀望的客戶也因當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度升溫而被裹挾入市。

有貝殼找房經(jīng)紀(jì)人向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者透露，3月底，松山湖二手房行情較熱的時(shí)候，一位客戶怕繼續(xù)漲價(jià)，就定下一套總價(jià)800萬(wàn)并帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，現(xiàn)在著急賣掉名下那套松山湖的房子。

“我?guī)Я撕脦讉€(gè)意向買家來(lái)看，甚至有的看過(guò)兩三遍，就是沒有最終下手?！敝薪橄蚰戏截?cái)經(jīng)全媒體記者透露，現(xiàn)在掛牌出售房子的業(yè)主有很多是置換需求，相當(dāng)于“賣一買一”的連環(huán)單。但4、5月份以來(lái)市場(chǎng)降溫，掛牌的房子仍舊沒有賣出去，現(xiàn)在比較擔(dān)心由于賣不出去房子而導(dǎo)致買房違約。

貝殼的研報(bào)也佐證了上述觀點(diǎn)。據(jù)貝殼找房研究報(bào)告稱，目前全國(guó)范圍內(nèi)二手房業(yè)主掛盤的主要原因，并不是所謂的投資客拋盤離場(chǎng)，而是“老換新”、“小換大”的改善置換需求。上海、北京等一線城市改善換房需求占比超過(guò)7成，而像東莞這樣的二線城市換房需求占比也超過(guò)5成。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前松山湖在售二手房源不斷增多，市場(chǎng)觀望情緒增加，導(dǎo)致“買一賣一”置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在未來(lái)一兩個(gè)月會(huì)經(jīng)歷一個(gè)階段性筑底的過(guò)程。

從政策端來(lái)看，雖然4月東莞出臺(tái)了“帶押過(guò)戶”政策，但政策目的在于優(yōu)化交易流程，提升交易效率，對(duì)市場(chǎng)供需端預(yù)期及入市行為是否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，還有待觀察。黃韜表示，如果沒有更多利好政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)暫不會(huì)明顯回暖。6月份想快速成交，降價(jià)是最快的途徑。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者還了解到，松山湖二手房業(yè)主普遍擔(dān)心，當(dāng)前東莞豪宅打新的行情會(huì)分流松山湖二手市場(chǎng)潛在買家，讓上述筑底期延長(zhǎng)。比如說(shuō)華僑城松湖源岸首批產(chǎn)品近日推出市場(chǎng)，備案價(jià)4.6-5.6萬(wàn)元/平米，357套房源開盤即售罄；萬(wàn)科瑧山境推1、2號(hào)樓180套房源，備案價(jià)約5.5萬(wàn)元/平米，目前認(rèn)購(gòu)登記已超350人，搖號(hào)基本成定局。

畢竟，在當(dāng)前的樓市行情中，差不多的價(jià)位，購(gòu)房者可選擇的新房相對(duì)更多。黃韜認(rèn)為，“就算是兩個(gè)市場(chǎng)交叉的客戶群體，新房市場(chǎng)在開發(fā)商回款需求的推動(dòng)下，相較二手房市場(chǎng)也更占優(yōu)勢(shì)?！?/p>

在黃韜看來(lái)，隨著后市買賣雙方價(jià)格博弈逐步趨緩，再加上年末購(gòu)房需求小高峰，松山湖二手房市場(chǎng)或在9月后迎來(lái)明顯翹尾行情。