21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道

“流量太大線上預(yù)約渠道本周暫時(shí)關(guān)閉，現(xiàn)在只能線下預(yù)約提前還貸，目前最早能排到8月份，再晚恐怕要排到9月份了。”建設(shè)銀行北京地區(qū)某支行的房貸客戶經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露。

當(dāng)被問(wèn)及排隊(duì)時(shí)間為何長(zhǎng)達(dá)七八個(gè)月以及利息如何計(jì)算時(shí)，該客戶經(jīng)理稱春節(jié)過(guò)后提前還款的人數(shù)激增，銀行也需要一定的反應(yīng)和處理時(shí)間，利息計(jì)算則還是要以實(shí)際扣款日為準(zhǔn)。

8個(gè)月的等待，利息如何計(jì)算？

提前還貸要等待數(shù)月的情形并不是個(gè)例。記者以購(gòu)房者的身份咨詢了北京地區(qū)中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行以及郵儲(chǔ)銀行的多名房貸客戶經(jīng)理，均反饋?zhàn)罱暾?qǐng)?zhí)崆斑€貸的人數(shù)較多，需要排隊(duì)等待。

其中，接受記者問(wèn)詢的中行和工行客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在預(yù)約大概4月中旬能夠辦理；接受問(wèn)詢的農(nóng)行客戶經(jīng)理反饋，現(xiàn)在預(yù)約至少要等兩到三個(gè)月才能辦理。交通銀行和郵儲(chǔ)銀行等待時(shí)間相對(duì)較短，其中，交行客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在預(yù)約大概三周以后能夠辦理，而郵儲(chǔ)方面則反饋提交申請(qǐng)后半個(gè)月至一個(gè)月內(nèi)可以辦理。

六大行辦理提前還貸業(yè)務(wù)的速度或許與各自個(gè)人住房貸款的余額體量有一定的關(guān)聯(lián)性。2022年半年報(bào)顯示，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為64793億元，居六大行之首，然后依次是工商銀行（64490億元）、農(nóng)業(yè)銀行（53444億元）、中國(guó)銀行（43517億元）、郵儲(chǔ)銀行（22293億元）和交通銀行（15284億元）。

誠(chéng)然，銀行為購(gòu)房者辦理提前還貸需要走流程、過(guò)審批，這需要一定的業(yè)務(wù)處理時(shí)間。然而，提前還款畢竟意味著為用戶節(jié)省利息。換句話說(shuō)，在提前還貸的問(wèn)題上，銀行和購(gòu)房者雙方都需要一定的緩沖時(shí)間，那么，合情合理的辦理周期可能是多久？

記者獲得的一份郵儲(chǔ)銀行的房貸合同顯示，“借款人提前償還全部或部分貸款的，應(yīng)在下一期還款日之前30天向貸款人提交書(shū)面申請(qǐng)。借款人的提前還款申請(qǐng)經(jīng)貸款人審核通過(guò)后，由貸款人自行安排提前還款的扣款日期”。

記者獲得的另一份農(nóng)業(yè)銀行的房貸合同則顯示，“借款人提前還款的，須至少提前三十天向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)并經(jīng)貸款人書(shū)面同意?！?/p>

可以看出，這兩份貸款合同均對(duì)借款人（購(gòu)房者）申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)間做出了30天的約束，但對(duì)貸款人（銀行）卻沒(méi)有規(guī)定辦結(jié)該業(yè)務(wù)的期限。如果貸款合同沒(méi)有明確約定，是否意味著銀行可以完全自行決定辦結(jié)提前還款業(yè)務(wù)的期限？

提前還貸等多久才算合理？

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師朱逸聰認(rèn)為，銀行應(yīng)當(dāng)按照日常工作流程，合理安排審批提前還貸的進(jìn)程。一般情況下，房貸合同會(huì)約定，購(gòu)房者如果需要提前還貸，應(yīng)在一定期限內(nèi)向銀行提交書(shū)面申請(qǐng)。而在過(guò)往的法院判例中，法院會(huì)酌定銀行合理的審批期限就是合同中規(guī)定的購(gòu)房者提交書(shū)面申請(qǐng)的期限。

“相應(yīng)的，若銀行從接受提前還貸申請(qǐng)到完成扣款的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出金融消費(fèi)者的合理預(yù)期、且明顯加重了金融消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，銀行應(yīng)對(duì)超出合理期限辦結(jié)業(yè)務(wù)給購(gòu)房者造成的利息損失予以賠償?！敝煲萋斨赋?，在這種情況下，銀行應(yīng)對(duì)故意拖延辦結(jié)提前還貸的業(yè)務(wù)擔(dān)責(zé)。

但從另一個(gè)角度來(lái)講，房貸一般是銀行的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，短時(shí)間出現(xiàn)大量提前還房貸的現(xiàn)象會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)業(yè)收入和預(yù)期收益，銀行辦理提前還貸的積極性不足也是情理之中。

一位銀行業(yè)觀察人士向記者透露，當(dāng)下銀行的處境也并不容易。按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還款會(huì)導(dǎo)致銀行高收益資產(chǎn)下降，進(jìn)而導(dǎo)致收益下降，特別是在現(xiàn)階段資產(chǎn)荒的情況下，銀行不容易找到可替代的資金投向。

“就合同本身而言，貸款人和借款人均享有合同約定期限相應(yīng)的利益，借款人提前還款會(huì)在一定程度上使金融機(jī)構(gòu)遭受利息損失，也打亂了金融機(jī)構(gòu)的資金使用計(jì)劃，不利于維護(hù)交易的可預(yù)期性及穩(wěn)定性?！北本┌步苁罎陕蓭熓聞?wù)所律師黃興超表示。

同時(shí)，黃興超也認(rèn)為，如果借款人已經(jīng)按照合同約定的方式和程序向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但由于銀行的原因?qū)е律暾?qǐng)不能及時(shí)處理，其間產(chǎn)生的利息應(yīng)當(dāng)遵循《民法典》的精神和規(guī)則，按合同相對(duì)方的止損義務(wù)來(lái)處理，屬于金融機(jī)構(gòu)自己行為產(chǎn)生的損失，該部分利息不宜再由借款人承擔(dān)。

律師支招如何順利提前還貸

朱逸聰指出，如果購(gòu)房者能證明自身確實(shí)遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸，可以通過(guò)以下三種渠道維護(hù)自身合法權(quán)益。

一是可以通過(guò)銀行方面的救濟(jì)渠道。購(gòu)房者可以先與貸款銀行積極協(xié)商，以推進(jìn)審批進(jìn)度如協(xié)商不成，可以撥打貸款行總行的客服電話投訴。

二是通過(guò)監(jiān)管方面的救濟(jì)渠道。如果上述救濟(jì)途徑效果不佳，可以撥打銀保監(jiān)的投訴電話或者到達(dá)銀保監(jiān)現(xiàn)場(chǎng)投訴，向銀保監(jiān)說(shuō)明自己的訴求并根據(jù)要求提供相應(yīng)的證據(jù)。購(gòu)房者也可選擇撥打政務(wù)熱線，合理表達(dá)自己的訴求。

三是通過(guò)訴訟方式的救濟(jì)渠道。購(gòu)房者可以據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求法院判決貸款銀行按照約定履行義務(wù)。

北京周泰律師事務(wù)所高級(jí)律師王若琳也向購(gòu)房者提了三點(diǎn)建議：一是妥善保留提起提前還貸的相關(guān)證據(jù)，如APP界面截圖、業(yè)務(wù)回執(zhí)單等；二是與銀行保持緊密聯(lián)系，并積極催促，確認(rèn)其是否有合理理由；三是如銀行無(wú)合理理由超期拖延，可向當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)會(huì)舉報(bào)。

黃興超則認(rèn)為，由于房貸合同雙方當(dāng)事人的締約能力、經(jīng)濟(jì)地位具有明顯差異，因此如果僅從房貸合同約定的方面來(lái)進(jìn)行處理，未必能實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效果。應(yīng)當(dāng)借此機(jī)會(huì)呼吁監(jiān)管部門(mén)能夠?qū)Υ祟悊?wèn)題進(jìn)行有針對(duì)性的指引，同時(shí)加強(qiáng)針對(duì)此類涉及民生的合同的制度化管理。